Может ли быть предметом предварительного договора купли-продажи земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не имеющий точного размера, расположенный между двумя земельными участками?
Может ли быть предметом
предварительного договора купли-продажи земельный участок, не прошедший
кадастровый учет, не имеющий точного размера, расположенный между двумя
земельными участками?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, может быть предметом
предварительного договора купли-продажи в том случае, если условия
предварительного договора позволяют установить местоположение и границы
этого земельного участка.
Обоснование позиции:
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг(основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК
РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного
договора.
Земельные участки относятся к недвижимому имуществу(п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Статья 554 ГК РФ гласит, что в договоре продажи недвижимости должны
быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе
данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При
отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
Земельным участком
является часть земной поверхности, границы которой определены в
соответствии с федеральными законами(ст. 11.1 ЗК РФ).
В силу п. 1
ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый учет.
Установление
местоположения границ земельного участка в ходе кадастровых работ и
постановка участка на государственный кадастровый учет(далее —
кадастровый учет) осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным
законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ«О государственном кадастре недвижимости»(далее — Закон N 221-ФЗ).
Согласно ч. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ
местоположение границ земельного участка устанавливается посредством
определения координат характерных точек таких границ, то есть точек
изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может
устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового
регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на
природные объекты и(или) объекты искусственного происхождения, в том
числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в
государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных
отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением
внешних границ таких объектов.
Площадью земельного участка,
определенной с учетом установленных в соответствии с Законом N 221-ФЗ
требований, является площадь геометрической фигуры, образованной
проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость(ч. 8
ст. 38 Закона N 221-ФЗ).
Кадастровым учетом в силу ч. 3 ст. 1 Закона
N 221-ФЗ признаются действия уполномоченного органа по внесению в
государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе,
которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с
характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в
качестве индивидуально-определенной вещи(далее — уникальные
характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение
существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных
этим федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием
объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением
уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в
пп. 7, 10-21 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ сведений об объекте недвижимости(ч. 1 ст. 16 Закона N 221-ФЗ).
Исходя из указанных норм земельный
участок становится объектом недвижимого имущества, имеющим уникальные
характеристики, с момента постановки его на кадастровый учет.
В
правоприменительной практике подход к вопросу о правомерности заключения
предварительного договора купли-продажи земельного участка, не
прошедшего кадастровый учет, неоднозначен.
Во многих случаях суды
приходят к выводу о незаключенности предварительного договора
купли-продажи такого участка в связи с отсутствием его постановки на
кадастровый учет. Однако нередко вывод суда при этом основывается не
только на отсутствии кадастрового учета земельного участка, но также и
на фактической невозможности определить в соответствии с условиями
договора местоположение участка и его границы в связи с тем, что участок
не сформирован(смотрите, например, постановления ФАС Центрального
округа от 13.04.2010 N Ф10-1468/09(2) по делу N А68-5207/08-181/4, от
22.01.2010 по делу N А68-858/09, ФАС Московского округа от 18.02.2009
N КГ-А41/12649-08, Десятого арбитражного апелляционного суда от
23.01.2009 N 10АП-4504/2008, определение СК по гражданским делам
Верховного Суда РФ от 11.05.2010 N 4-В10-5).
В то же время, как
показывает судебная практика, отсутствие кадастрового учета земельного
участка само по себе не препятствует признанию предварительного договора
купли-продажи такого участка заключенным, если условия договора
позволяют установить, что стороны согласовали расположение и границы
этого земельного участка(смотрите постановление ФАС Московского округа
от 16.06.2010 N КГ-А41/5849-10-П по делу N А41-2843/09, в передаче
которого для пересмотра в порядке надзора определением ВАС РФ от
18.10.2010 N ВАС-13428/10 отказано, кассационное определение СК по
гражданским делам Московского городского суда от 20.07.2010 по делу
N 33-19937).
Таким образом, решение вопроса о заключенности
предварительного договора купли-продажи земельного участка, не
прошедшего кадастровый учет, зависит от конкретных обстоятельств,
позволяющих установить местоположение и границы такого участка, которые
не обязательно связаны с постановкой земельного участка на кадастровый
учет.
Мы полагаем, что правило п. 1 ст. 37 ЗК РФ распространяется
именно на договоры купли-продажи земельных участков и не означает, что
обязательное требование о необходимости постановки земельного участка на
кадастровый учет должно соблюдаться также при заключении
предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Однако
условия предварительного договора о предмете основного обязательства
будут считаться согласованными только в том случае, если позволят
определенно идентифицировать имущество, подлежащее передаче по основному
договору. Из норм ЗК РФ и Закона N 221-ФЗ следует, что земельный
участок как объект недвижимого имущества возникает в результате
установления местоположения его границ на местности. То есть для того,
чтобы земельный участок мог быть объектом предварительного договора
купли-продажи, необходимо чтобы он был сформирован: установлено его
расположение и в предусмотренном законодательством порядке описаны его
границы. Эти сведения о земельном участке должны содержаться в
предварительном договоре купли-продажи.
Ответ подготовил:
Ерин Павел
Александров Алексей
По всем вопросам, связанным с отчуждением или приобретением земельного участка, рекомендуем
записаться на прием к юристам и адвокатам по телефонам:
