ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон:(495) 64-911-65, 649-41-49
ТСЖ — судебные споры
В настоящее время все больше и больше возникает споров, в том числе и судебных, как в рамках организованных ТСЖ, так и между ТСЖ и управляющими компаниями, а так же между ТСЖ и жителями дома, в котором такое ТСЖ создано.
Постоянно организуются и прекращают свою работу товарищества собственников жилья, меняются формы управления общим имуществом, решаются вопросы с ведомственным жильем.
Одним из распространенных споров с ТСЖ является определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его закрепление за домовладельцами. В связи с неопределенностью порядка установления перечня общего имущества в многоквартирном доме часто возникают споры по поводу того, входит ли в его состав тот или иной объект, как правило, нежилое помещение, или же он принадлежит отдельному лицу, заключившему договор с застройщиком или органами местного самоуправления.
Также большинство товариществ собственников жилья столкнулось с проблемой оформления придомового земельного участка в собственность жильцов. Между тем регистрация права собственности на землю важна как для защиты придомовой территории от различного рода нарушений, в том числе часто встречающихся случаев постройки рядом с домом отдельных нежилых зданий(магазинов и т.п.) без согласия домовладельцев, так и для нормальной эксплуатации участка. Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, если осуществляют какие-либо действия с придомовым участком без разрешения органов государственной власти.
Недобросовестные застройщики зачастую в ходе строительства многоквартирного дома заключают сделки по передаче в собственность отдельным лицам нежилых помещений в доме, которые в соответствии с проектной документацией предназначались для использования в общих целях(размещения технических служб, органов управления товарищества собственников жилья и т.п.). В подобных ситуациях истребовать имущество от такого«приобретателя» довольно сложно.
В уже построенных домах граждане или организации при содействии государственных органов оформляют свои права на чердаки, подвалы, запасные выходы и иные подходящие для использования в тех или иных целях помещения, которые в силу закона являются общим имуществом домовладельцев и не подлежат отчуждению в собственность третьих лиц. В таких случаях приходится истребовать имущество из чужого незаконного владения и обжаловать акты органов власти, разрешившие передачу общего имущества.
Еще одна весьма распространенная категория споров с ТСЖ касается вопросов обжалования принятых на общем собрании членов ТСЖ решений. Во многих домах существуют отдельные группы жильцов, противодействующие воле большинства домовладельцев. Противоречия возникают при установлении платы за жилье, решении вопросов о необходимости определенных видов ремонта или благоустройства дома и придомовой территории. В определенных случаях конфликты возникают по поводу состава правления, возникает борьба за власть.
Обжалование решений общих собраний осложняется необходимостью заявлять о применении судом мер по обеспечению иска(например, приостановление регистрации изменений устава или переизбранного правления, запрет на совершение определенных действий и т.п.), определением подсудности дела. Кроме того, пока судом рассматривается правомерность одного решения общего собрания, жильцами уже может быть принято второе решение по тому же вопросу, что вызывает необходимость начинать процедуру обжалования заново.
Большое количество споров с ТСЖ в судах общей юрисдикции посвящено взысканию с собственников помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт общего имущества, управление домом и предоставление коммунальных услуг.
С одной стороны, отмечается, что собственники вынуждены подчиняться решениям общих собраний, устанавливающим размер платы за содержание и ремонт жилья, что не всегда соответствует их законным интересам. С другой стороны, нежелание отдельных собственников вносить плату за жилье создает большое количество проблем в деятельности ТСЖ: необходимость создавать финансовые резервы под угрозой уплаты штрафных санкций коммунальным и иным организациям в случае нехватки средств, необходимость ведения судебных процессов. Связанные с этим дополнительные затраты фактически перекладываются на всех домовладельцев, включая добросовестных собственников.
Сложность работы со злостными неплательщиками заключается в том, что после вынесения решения суда о взыскании с них суммы задолженности приходится практически сразу же подавать новое исковое заявление о взыскании долга, образовавшегося в период рассмотрения судами предыдущего дела. Действенных мер побудить собственников добровольно вносить плату за жилье практически нет. Более того, суды зачастую не взыскивают с них даже проценты в размере ставки рефинансирования, предусмотренные ЖК РФ.
Проблема разрешения возникающих споров с участием ТСЖ заключается в том, что на законодательном уровне имеется множество пробелов, а судебная практика по указанным спорам еще не сформировалась. Суды, принимая решения, зачастую вынуждены опираться на аналогию закона, что не всегда является правильным и справедливым для указанной категории отношений.
Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.
