Изъятие жилой и нежилой недвижимости: основания и последствия
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР Телефон:(495) 64-911-65, 649-41-49
Изъятие жилой и нежилой недвижимости: основания и последствия
Гражданское законодательство предусматривает основания изъятия помещений у собственников, указанный перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по желанию органов государственной власти, тех или иных чиновников.
В соответствии со ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Правила настоящей статьи соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, водных объектов и других обособленных природных объектов, на которых находится имущество.
Жилищный кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка, кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке. Это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Еще одной юридической гарантией жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является то, что при этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК РФ.
О принятых решениях и о произведенной государственной регистрации собственник жилого помещения уведомляется письменно, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия земельного участка(жилого помещения). При этом закон не требует предварительного согласования с лицом, у которого будет изыматься имущество, опять же самой возможности изъятия земельного участка(жилого помещения), а значит, решение об изъятии может быть принято, а государственная регистрация осуществлена вопреки желанию обладателя прав на земельный участок и жилое помещение, располагающееся на нем, без учета его интересов в плане дальнейшего использования названного имущества. Субъект лишь уведомляется о произведенных действиях, проще говоря, ставится перед фактом.
Одной из особенностей прекращения права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд является то, что в соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято только посредством его выкупа. Продажа жилого помещения с публичных торгов, что предусматривается ст. 239 ГК РФ при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, жилищным законодательством исключается. ЖК РФ также предусматривает предоставление собственнику изымаемого жилого помещения взамен компенсации убытков, причиненных таким изъятием, предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом другое жилое помещение взамен изымаемого предоставляется собственнику только по достижении соглашения об этом. Это означает, что орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, может, но не обязан предоставить собственнику другое жилое помещение. Собственник, в свою очередь, не может быть принудительно переселен в другое жилое помещение, но и не имеет права требовать предоставления другого жилья в обязательном порядке.
По смыслу закона речь идет обо всем земельном участке и обо всем жилом Статья 32 ЖК РФ содержит детальные нормы об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения. В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения состоит из двух частей. Первая часть составляет рыночную стоимость жилого помещения, вторая часть — все те убытки, которые причинены собственнику жилого помещения его изъятием. Это расходы, понесенные собственником изъятого жилого помещения при изменении места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду. Юристы рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленное время.
Основания для возмещения собственникам изымаемого имущества для жилых и нежилых помещений различны, а именно, если собственникам нежилой недвижимости не предусмотрено имущественное возмещение, а только выкупная стоимость, то и на практике преобладает именно денежное возмещение, вместо имущественного. Что же касается жилых помещений, то в данных правоотношениях больше фигурирует именно возмещение квартирами или комнатами, нежели выкупной стоимостью.
Судебные процессы об изъятии недвижимости имеют отличительные черты, связанные с обязательным назначением судебно-оценочной экспертизы, истребованием значительного количества документов из регистрирующих государственных органов, поэтому при наличии спора по вопросам изъятия недвижимости в государственных интересах, рекомендуем обращаться за помощью к практикующим в этой области юристам.
Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.
