ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон:(495) 64-911-65, 649-41-49
Аренда с выкупом помещения
Отношения по выкупу арендованного имущества, в роли которого выступает недвижимость, очень не просты. Многие отношения по указанному предмету регулируются судебной практикой, сформировавшейся на основании принимаемого в последние два десятилетия законодательства.
Для рассматриваемого случая ГК РФ прямо предусматривает возможность включения в договор аренды условия о выкупе имущества арендатором, если только это не запрещено законом. А для такой разновидности аренды, как лизинг, выкуп имущества лизингополучателем является хотя и не конститутивным, но характерным признаком. Реализуя данное право, арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются. В частности, ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды.
Таким образом, договор аренды, которым арендатору предоставлена возможность выкупить арендованное имущество, по действующему законодательству должен оцениваться в качестве самостоятельного основания перехода права собственности по договору, отличного от купли-продажи. Данный способ получения права собственности является производным и вполне согласуется с общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как известно, существенными, т.е. необходимыми и достаточными условиями любого договора являются: а) условие о предмете(во всех случаях); б) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору аренды недвижимого имущества закон указывает на необходимость согласования сторонами предмета договора и размера арендной. При этом условие о выкупной цене арендованного имущества в числе существенных не названо. Закон ограничивается лишь общей ссылкой на возможность выкупа имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором установленной в договоре выкупной цены. Это, в частности, позволяет сторонам включить в договор лишь само условие о выкупе, оставив вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусмотреть в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор пожелает воспользоваться своим правом на выкуп имущества.
К подобному выводу можно прийти независимо от того, рассматривается ли договор аренды с правом выкупа как единый договор аренды(что представляется наиболее верным) или как смешанный, сочетающий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.
Вывод о том, что размер выкупной цены арендованного имущества не относится к числу существенных условий договора аренды с правом выкупа, подтверждается практикой выкупа государственного и муниципального имущества, сданного в аренду. Разумеется, осуществить данное право арендатор сможет лишь после того, как условия выкупа недвижимого имущества будут либо дополнительно согласованы сторонами, либо определены в порядке, установленном законом или договором. Но сам договор аренды с правом выкупа будет считаться заключенным и тогда, когда в нем не указан конкретный размер выкупной цены имущества, а лишь зафиксирован порядок ее исчисления или даже включено только общее условие о возможности выкупа имущества(например, по истечении срока договора или до истечения срока, но при условии внесения выкупной цены).
Таким образом, договор аренды, не содержащий условия о цене выкупа арендованного имущества, не может считаться недействительным и уж тем более незаключенным.
Другое дело, что стороны, инициировав процедуру выкупа имущества на основании имеющегося в договоре общего условия о выкупе, могут не прийти к согласию относительно цены имущества в целом либо нарушить установленный ими же порядок ее определения(например, не привлечь нужного оценщика) и, соответственно, передать возникший спор на разрешение суда. Однако в подобной ситуации речь должна идти не о том, заключен или не заключен(действителен или нет) сам договор аренды в части выкупа имущества, а лишь о том, состоялся или не состоялся выкуп арендованного имущества.
Статью подготовила юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.
