Переселение из коммуналки в квартиру

А. АВРАМЕНКО, А. СМИРНОВ, А. КАЧКОВА

Алена Авраменко, газета «ЭЖ-Юрист».

Алексей Смирнов, газета «ЭЖ-Юрист».

Анна Качкова, газета «ЭЖ-Юрист».

В аварийном доме находится семикомнатная коммунальная квартира с общим коридором, кухней, туалетом. У нас две комнаты по социальному найму, где прописаны я, дочь (10 лет), сын (14 лет). Жилая площадь 35,8 кв. м. Нас переселяют и предлагают квартиру общей площадью 42 кв. м.
Нужно ли общую площадь в коммуналке включать при расчете площади квартиры для переселения?
Ю.Бергман, г. Смоленск

Отношения, связанные с предоставлением жилья в случае переселения граждан из аварийного многоквартирного дома, регулируются нормами ЖК РФ. Это следует из ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 17.12.2009 N 316-ФЗ, в которой указывается, что положения ч. 1 ст. 89 ЖК РФ распространяются на правоотношения, связанные с переселением граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ.
Вопросы предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением установлены ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 1 этой статьи и при переселении граждан из аварийного дома им должно предоставляться по договору социального найма другое жилье, которое, в свою очередь, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
В силу ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В пункте 2 ст. 89 ЖК РФ подчеркнута необходимость соблюдения соответствия условий при переселении: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире.
Из приведенных правовых норм следует, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.
По мнению судов, предоставление гражданам по ст. 89 ЖК РФ равнозначных по общей площади жилых помещений в виде квартир предполагает равнозначность не только в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, но и в количестве комнат по сравнению с ранее имевшимся (Определение ВС РФ от 09.02.2010 N 83-В09-11).
Принцип равнозначности подразумевает, что предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ) (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.).
Таким образом, при переселении из коммунальной квартиры аварийного дома жилье должно предоставляться по договору социального найма, при этом оно должно быть не только равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, но и отвечать установленным требованиям, в частности санитарным и техническим правилам и нормам, быть благоустроенным.
В вашем случае площадь общего коридора, кухни, туалета, приходящаяся на долю проживающих в коммунальной квартире, должна быть учтена при предоставлении нового жилья.