Tел. 649-41-49 Tел. 763-90-66 Skype: ur.centr
Вопрос: Организация заключила с контрагентом договор купли-продажи здания. Однако до обращения в регистрирующий орган продавец (юридическое лицо) был ликвидирован. Каким образом покупатель может добиться регистрации права собственности на здание?
Ответ: Покупатель вправе обратиться в суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом.
При этом п. 2 ст. 223 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В связи с этим в подобной ситуации необходимо руководствоваться аналогией закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В данном случае нужно применить по аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Необходимость применения в данном случае аналогии закона подтверждается Постановлениями Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09, от 27.05.2003 N 1069/03.
Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд должен удовлетворить соответствующее требование покупателя (п. 62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Л.Л.Горшкова
Руководитель
ООО «Центр методологии
бухгалтерского учета и налогообложения»
