Расторжение и прекращение договора. Выселение

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Расторжение и прекращение договора. Выселение

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (часть 1 статьи 101 Кодекса).
Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые побудили его к этому (часть 2 статьи 101 Кодекса).
Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения согласие членов семьи. Статья 101 Кодекса не содержит положения, аналогичного части 2 статьи 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи.
Представляется, что данное положение должно иметь исключение. Так, в частности, жилое помещение вынужденному переселенцу и беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами

Согласно части 3 статьи 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору.
Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
— систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
— использования жилого помещения не по назначению (см. статью 83 Кодекса).
Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям.
Так, статьей 15 ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» предусматривается возможность отказа от услуг стационарного учреждения граждан по письменному заявлению их законных представителей. Такой отказ, конечно же, повлечет расторжение договора найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания.
Граждане, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и постоянно нарушающие установленный порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятого на основании представления администрации учреждений, переведены в специальные стационарные учреждения социального обслуживания (статья 20 ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»). Договор найма жилья в этом случае расторгается.
Договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения подлежит расторжению в случаях утраты или лишения статуса вынужденного переселенца или беженца, выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для представления жилого помещения и пр.
Расторжение договора найма служебного жилого помещения и помещения в общежитии имеет место в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.д.
Часть 3 статьи 101 Кодекса предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных статьей 83 ЖК РФ, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения.
Таким образом, неисполнение нанимателем любого из числа предусмотренных договором обязательств может быть основанием обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения договора найма специализированного жилого помещения.
Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, занимаемого по договору найма специализированного жилого помещения, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по договору найма специализированного жилого помещения.
Так, в частности, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения маневренного фонда сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, поскольку право пользования жильем по договору социального найма этими гражданами не утрачивается

Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.
Следует отметить, что Кодекс не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения.
Согласно статье 103 Кодекса члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения с соблюдением правил этой статьи (см. пункт 3 части 2 статьи 103 Кодекса).
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) определяемого Кодексом периода (работы, службы, учебы и т.д.), то есть по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения, истечением срока статуса вынужденного переселенца или беженца и т.д.
Вопрос о прекращении договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии по основаниям статьи 102 Кодекса был рассмотрен выше.
В случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа граждане подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения (часть 1 статьи 103 ЖК РФ)

С предоставлением другого жилого помещения (часть 2 статьи 103) выселяются из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый:
— не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника;
— состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях.
Принятие гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (часть 2 статьи 52) свидетельствует о том, что соблюдены требования статей 49 и 51 Кодекса и гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору социального найма жилого помещения (статья 57). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (часть 1 статьи 57 Кодекса).
Поскольку законодатель в случае выселения в порядке и по основаниям статьи 103 (часть 2) ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта (не предусматривая благоустроенность помещения и его размер), жилое помещение в связи с выселением должно отвечать лишь требованиям статьи 15 Кодекса. Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях (см. статьи 56 и 57 Кодекса).
Следует обратить внимание на статью 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Она предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, и состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Кодекса на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

Итак, юристы нашего центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on — line. бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP) , в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсультант по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций). разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

Информация, находящаяся на данной странице сайта: www.juristMoscow.ru, является собственностью владельцев сайта. Все права на данную информацию защищены законом. Любое копирование информации возможно только со ссылкой на такую страницу сайта. В случае нарушения настоящих правил копирование информации, нарушитель будет применять санкции уголовного и гражданского преследования

02.05.2008

Добавить комментарий

ФИО:
E-mail:
Тема:
Комментарий:
Код подтверждения:

Договор