Возникновение права обшей собственности при приватизации квартиры
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИРЫ
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г.«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»(с последующими изменениями и дополнениями) граждане, занимающие жилые помещения(квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность(совместную или долевую) или в собственность одного из них.
Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст. 7 Закона о приватизации жилья(в редакции от 20 июля 1994 г.) при приватизации квартиры теперь уже
подлежат обязательному включения в число ее сособственников.
Согласно п. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации(утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству N 4 от 18 ноября 1993 г. // Экономика и жизнь, 1994, N 6) отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
Что касается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными(намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены семьи в случаях, когда при отказе от участия в общей собственности они были введены в заблуждение или не способны были понимать значения своих действий, а также когда собственником(собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения в судебном порядке(см. п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ«О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11. С. 23).
Названные положения об основаниях и условиях возникновения права общей собственности на приватизируемое жилое помещение противоречат некоторым особенностям в приватизации жилья, имевшим место на том или ином этапе его осуществления. Так, в ст. 12 Закона о приватизации жилищного фонда(в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривалось, что при переходе жилого помещения в порядке приватизации в собственность проживающих в нем членов семьи бесплатно им подлежит передаче общая(жилая) площадь с учетом состава семьи в пределах нормативов, определяемых на региональном уровне на одного человека, но не менее размеров, установленных в самом Законе о приватизации жилья. Другая же статья Закона(ст. 11) содержит правило, устанавливающее, что право на бесплатную приватизацию каждым из членов семьи может быть реализовано только один раз. Право же на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилья сохраняется за ними тогда, когда они не участвовали в приватизации жилого помещения и выразили свое согласие на приобретение занимаемого ими жилья в собственность остальными членами семьи или одним из них(п. 3 Положения о бесплатной приватизации).
В связи с этим возникает вопрос: как же быть применительно к ситуациям, когда некоторые члены семьи не приняли участие в приватизации, выразив свое согласие на приватизацию жилого помещения другими членами семьи, а жилая площадь при этом соответственно бесплатно была передана и с учетом их доли тоже. Подобное положение еще как-то можно объяснить в отношении тех членов семьи, которые не являются супругом(супругой) приобретателя жилого помещения или одного из участников общей собственности.(Поскольку эти члены семьи сами выразили согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то за ними соответственно тут не может возникнуть и право общей собственности на него.)
Все складывается несколько иначе, если дело касается супругов. Возникновение права собственности на приватизируемое помещение за одним из них здесь будет противоречить общегражданским нормам института общей собственности супругов(ст. 256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное супругами во время брака, возникает их право общей совместной собственности, независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено, если приобреталось имущество на общие средства супругов и ими при этом не определен иной его правовой режим. Тогда выходит, если квартира приватизирована одним из супругов с согласия второго и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то по идее и в этом случае должно возникнуть право общей совместной собственности супругов на квартиру, так как каждым из членов семьи в данном случае уже реализовывается свое право на бесплатную приватизацию жилой площади только один раз.
Нисколько не убеждает здесь и обоснование противоположной позиции по данному вопросу тем, что „в данном случае имеет место безвозмездная передача имущества, т.е. дарение“ согласно ст. 256 ГК РСФСР(Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение. 1994. N 4. С. 99). Отметим, что с 1 марта 1996 г. в этой части действует ст. 572 ГК РФ, и именно поэтому на имущество, приобретенное одним из супругов в дар во время брака, согласно ст. 256 ГК РФ 1994 г. не возникает право их общей совместной собственности. Но поскольку в рассматриваемом случае жилая площадь при приватизации квартиры бесплатно передается всем проживающим в квартире членам семьи, то и правоотношения собственности соответственно должны возникнуть с каждым из них. Помимо этого, только по наличию сходства в одном признаке — безвозмездном характере передачи имущества, в этих случаях все же не следует проводить подобные аналогии, так как в отличие от договоров дарения сделки по приватизации жилья являются правоотношениями, направленными на преобразование отношений жилищного найма в государственном и муниципальном жилищном фонде в правоотношения собственности его пользователей, в чем и заключается их основное своеобразие.
Правоотношения по приватизации жилья отделяют от правоотношений дарения, хотя у них имеются и некоторые общие признаки, ряд отличий, связанных главным образом с особенностями преобразования отношений собственности в государственном и муниципальном секторе жилья — с существенными изменениями в результате этих преобразований правового режима жилой площади(объекта этих отношений), статуса органов, уполномоченных управлять жилищным фондом, и правового положения проживающих на жилой площади лиц(их субъектов) и т.д. Иначе говоря, их назначение в гражданско — правовом регулировании значительно отличается от того, которое придается в этом плане отношениям дарения. Это своеобразие правовой природы правоотношений по приватизации жилья и выделяет их среди других гражданско — правовых отношений.
Представляется правильным мнение, что если в приватизируемом жилом помещении кроме нанимателя проживают и другие члены его семьи, то и они все становятся сособственниками помещения, а собственность на занимаемое ими жилое помещение в результате приватизации становится общей(Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья. М., 1993. С. 26).
Подобные рассматриваемым ситуации возникают в случае приватизации квартир с частичной оплатой их стоимости. При приобретении жилых помещений с оплатой их полной стоимости в соответствии с Положением о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, действовавшим до принятия Закона от 4 июля 1991 г. о приватизации жилья(да и в случаях приобретения жилья за полную плату в соответствии с самим Законом о приватизации жилья при повторной приватизации), вопрос о приобретении права общей собственности проживавшими с приобретателем помещения членами семьи мог быть решен однозначно только в отношении супругов при условии выплаты их общих средств на приобретение жилья. В случаях же приобретения жилья с частичной оплатой положение как тех, так и других остается неясным. Относительно супругов и здесь тоже следовало бы исходить из той же позиции, что и в предыдущем случае. Что касается остальных членов семьи, то как в этом, так и во всех остальных случаях приватизации жилья(кроме несовершеннолетних, для которых законом все же сделано исключение), вопрос о возникновении за ними права общей собственности на занимаемые ими жилые помещения пока остается без какой-либо регламентации законодательством на общероссийском уровне, хотя в некоторых регионах и предпринимались попытки такого регулирования.
Поэтому и имело бы смысл предусмотреть в законодательстве возникновение при приватизации жилья права общей собственности на занимаемые помещения за всеми проживающими в них членами семьи с тем, чтобы сохранить их равные права на жилую площадь и после ее приватизации. Дальнейшее регулирование права собственности в таком случае осуществлялось бы по нормам гражданского законодательства.
Итак, юристы нашего центра(адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:
— консультирование устное, письменное, письменные заключения(консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on — line. бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация(VIP) , в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества(в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсультант по обслуживанию юридических лиц(предприятий, организаций). разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.
Информация, находящаяся на данной странице сайта: www.juristMoscow.ru, является собственностью владельцев сайта. Все права на данную информацию защищены законом. Любое копирование информации возможно только со ссылкой на такую страницу сайта. В случае нарушения настоящих правил копирование информации, нарушитель будет применять санкции уголовного и гражданского преследования
06.05.2008
Комментарии
Приватизация и распреватизация! Автор: Ворсуляк Артур Борисович · 25.02.2011 15:06:55 Здравствуйте!
В 1993 году правитзировал кваритру, а в 1995 распреватизировал кваритру выписался всей семьей из нее и сдал ее госудасртву, а взамен жилья не получил.
Вопрос:
У меня сохраняется право на бесплатную приватизацию?
Приватизация и в дальнейшем- развод Автор: Лилия Александровна · 06.12.2009 19:43:38 Здравствуйте!
Я прошу прощения, что вынуждена обратиться к Вам в письменной форме, т.к. я не имею возможности посетить платную консультацию. Я буду очень благодарна, если Вы проконсультируете меня.
Я и мой «муж» не живём вместе последние 3,5 года, но до сих пор находимся в браке, так как ожидали получения квартиры от Министерства Обороны. У нас есть сын — 20 лет.
После почти 14-летнего ожидания получения квартиры, нам предоставили трёхкомнатную квартиру в новом доме (в июне 2008г.), который ещё не передан на баланс города, но есть возможность в судебном порядке добиться права на приватизацию полученной квартиры.
(В тот же месяц мы втроём прописаны по адресу нахождениянового дома в этой кв-ре.)
После того, как муж предложил развестись, то мы договаривались, что после приватизации и продажи полученной квартиры мы купим квартиру (2-х комн.) для меня и сына по цене того района, где мы получили квартиру, а остальную часть он возьмёт.., так как он имеет хорошую и стабильную работу и своё дело. (Он уволился из ВС несколько лет назад по выслуге лет.)
После того, как стало ясно, что я не смогу участовать в приватизации нашей квартиры, так как я и несовершеннолетний сын (на то время) уже участвовали в 2001г. в долевой приватизации квартиры свекрови (по её просьбе), то муж предложил дать моё «согласие» на приватиазцию квартиры им и сыном,, чтобы ускорить процесс.. и мы могли её продать. Я была бы не против, но
его действия, слова и неприятные события за год, заставили меня серьёзно задуматься о чистоте его намерений в отношении решения вопроса с квартирой, поэтому я попросила его оформить в письменной форме нашу договорённость и заверить её у натариуса или подписать брачный договор. Но в начале декабря 2008г. Муж попросил подписать бумагу о моём отказе на приватизацию.., отказавшись подписать что-либо. Я даже согласилась на предложенный вариант сыном, чтобы приватизировать квартиру на сына, так как мы оба дороги ему, но муж аргументировал это тем, что я имею большое влияние на сына, хотя наш сын – студент и зависим полностью от отца финансово и чаще живёт с ним в последние 3 года, так как ему намного ближе добираться до университета от отца.., чем от нашей новой квартиры, где я (и сын) живём с 19 октября 2008г.. Тогда, после месячных размышлений (обещал подумать..), он решил приватизировать квартиру, запросив из Омска документ, подтверждающий моё участие в долевой приватизации кв-ры свекрови, то есть без моего согласия…
Из нашего недавних разговоров я получила основания для беспокойства…, так как он изменил условия нашёй договорённости, решив после приватизации и продажи кв-ры отдать сыну 1/3 суммы от вырученных денег за кв-ру, мне -1/3 и себе – 1/3, при условии, что я подарю свою долю сыну. Это противоречит нашей изначальной договорённости.
Если коротко, то 8 декабря должен состояться суд (относительно разрешения на право приватизировать квартиру) и муж просит меня не появляться там и дать ему мою подпись, заверенную у нотариуса, что я прошу провести заседание без меня. Я предложила изменить их доли (2/3 – на сына, 1/3 – на мужа), подав заявление об уточнении исковых требований. Но он сказал, что сделает это, если я подпишу бумагу, что я не буду иметь к нему никаких имущественных претензий в дальнейшем. Я предложила дать моё согласие о проведении заседания суда без меня, если он подпишет заявление об уточнении иск-х треб-ий о смене долей. Он стал грозить подать вскоре на развод, а после развода подать иск в суд, что я припятствую им приватизировать кв-ру (странно, что он употребил местоимение НАМ), и не будет оплачивать счёт за квартиру. Потом он решил ещё подумать… Теперь я в размышлениях «Как правильно действовать, чтобы не остаться ни с чем…»? (Как вы понимаете, несмотря на нормальные отношения, я не хотела бы жить в Омске с бывшей свекровью в коммунальной квартире, в деревянном доме хрущёвской постройки (2-х этажном), который собираются сносить уже более 20 лет. Тем более она живёт уже там с бывшим мужем, которого ей подселил недавно мой муж, несмотря на то, что она была против этого.
Мой сын обещал подарить мне долю, но нужно будет как-то взять у отца документы на право собственности в дальнейшем и навряд ли он ему даст их, если только сын решится найти их и сделать копию.
В этой связи у меня несколько вопросов к Вам:
1. Нужно ли мне подъехать в суд (предварительно) и написать заявление о моём согласии на приватизации кв-ры?
2. Чем может помочь в моём положении моё присутствие на судебном заседании или только поспособствует отмене слушания дела или отказа от предоставления права приватизировать?
3. Нужно ли мне поторопиться подарить сыну свою долю в Омской квартире и можно ли это сделать, не выезжая в Омск?
4. Выгодно ли мужу разводиться со мной до приватизации квартиры? И нужно ли мне отказываться от развода после возможной приватизаци квартиры? Как долго я смогу отказываться (до 3- раз или его разведут с первой попытки)? Я – не против, если он честно поступит.., к тому же он живёт с другой женщиной эти 3.5 года.
Очень надеюсь на Ваш ответ. С уважением, Лилия Александровна. (Если удобнее будт связаться со мной по телефону, то собщите мне и я Вам позвоню.)
P.S. Нюансы ситуации, связанные с участием в долевой приватизации квартиры моей свекрови:
мать моего мужа, проживающая в городе Омск, попросила нас (кажется, в 1992 году, когда мы служили в Армении) прописаться в её (коммунальной большой квартире: 2- её комнаты и 1 — соседей) старого «хрущёвского» деревянного дома, так как соседи — семейная пара умерла (в разное время), из-за старческого возраста и болезней. По своей доверчивости (и боязни жить одной недалеко от тюрьмы) она пустила жить, а потом прописала в эту квартиру свою молодую коллегу и, позже, узнав её лучше и опасаясь…., попросила прописаться нас.., так как эта бывшая уже коллега (свекровь ушла на пенсию) делала много неприятных для неё вещей, пытаясь расстраивать её разными путями, а соседям по дому или знакомым, сестре свекрови выдвать её за психически больного человека (с богатым воображением).
В то время у военнослужащих не было паспортов, а также мой муж стоял в очереди на получение квартиры для семьи от МО по месту службы в Москве, поэтому прописались только я (невестка) и её внук (наш сын был тогда 12-ти летним..).
В 2001 году её соседка (бывшая коллега) убедила её приватизировать квартиру, чтобы появилось право выбора места нового проживания при сносе этого старого дома (в центре города). В то время мне нужно было менять паспорт на российский (без вкладыша о гражданстве) и она предложила мне приехать, чтобы поменять паспорт и заодно принять участие в приватизации квартиры (долевой), полагая, что мы будем ещё ждать от МО квартиру ещё лет двадцать, если вообще дождёмся…. Это случилось в 2001 году (август). Вернувшись в Москву мы услышали по телевидению, что вышло постановление о возможности бесплатной приватизации только 1 раз в жизни. Свекровь сообщила недавно, будучи в гостях у сына в Москве, в этом году этот старый дом должен пойти под снос. (Мы выписаны оттуда в июне 2008 года и прописаны в московской новой квартире при её получении.)
