Tел. 649-41-49     Tел. 763-90-66      Skype: ur.centr

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Вопрос: Жилые помещения приобретались гражданами по договору участия в долевом строительстве. До регистрации прав собственности на указанные помещения дольщики пользовались коммунальными услугами. Может ли ТСЖ взыскать задолженность с собственников жилья по коммунальным платежам, которая возникла до регистрации права?

Ответ: Да, может.

Обоснование: Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 153 ЖК РФ установлен ограниченный перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива). Однако суды при толковании данной нормы исходят из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности и по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях (см. Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2008 N А23-4144/07А-11-349).
Таким образом, с даты подписания акта передачи, предусмотренного заключаемым с гражданами договором участия в долевом строительстве, у последних возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Поволжского округа от 21.11.2008 N А57-15303/06-4-13-21, ФАС Уральского округа от 20.09.2007 N Ф09-7694/07-С5, ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290).

И.М.Коновалова
Руководитель общего юридического отдела
ООО «Институт проблем предпринимательства»