Предварительный договор, как серая схема продажи жилья в новостройке

Предварительный договор, как серая схема продажи жилья в новостройке

Распространенную практику в настоящее время получили многие договоры на реализацию жилой и нежилой недвижимости на первичном рынке в новостройках. Одним из таких договоров является Предварительный договор купли продажи с оплатой по векселю или без векселя.
А что же в действительности представляет собой предварительный договор? Предварительный договор — не что иное, как обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор — договор купли-продажи готового жилья. При наличии же готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной риск — ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).
Отдавая деньги при заключении предварительного договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете, если Застройщик будет против этого и надлежащим образом подготовиться к судебному процессу. Кроме того, если застройщик решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Если вы все-таки решитесь подписать предварительный договор, то для начала постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестиционному контракту. Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на жилой дом. Обязательно должен быть указан срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи, скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время. Более того, очень желательно в предварительном договоре указать максимальные временные границы заключения основного договора купли продажи.
Например, Вы заключили предварительный договор купли-продажи новостройки, по нему срок оформления квартиры в собственность — не позднее 1 июня 2010 г. Но сейчас застройщик заставляет вас подписать соглашение о переносе срока до 1 июня 2011 г. Что вам делать в такой ситуации?
Есть четыре варианта: подписать дополнительное соглашение и продлить срок; не подписывать документы и ничего не предпринимать, но выслать в адрес Застройщика претензию о своем желании ждать квартиру; обратиться в суд с требованиями о расторжении предварительного договора; обратиться в суд с требованиями о признании права на квартиру.
По предварительному договору купли-продажи застройщик не несет перед вами никакой ответственности за несвоевременную сдачу жилого дома в эксплуатацию и передачу вам в собственность квартиры. Даже то, что в жилых домах застройщик предлагает проводить ремонт, заселяются люди, не дает жильцам никаких прав, т.к. первым собственником квартир все равно будет застройщик.
Если не хотите ждать, пока застройщик все-таки передаст вам квартиру, обращайтесь в суд.
Распространенная разновидность предварительного договора — приобретение векселя на сумму стоимости новостройки.
По указанной схеме необходимо отдавать себе отчет, что если вексель продается не той компанией, что заключила с вами предварительный договор, в любых проблемных ситуациях шансы признать за собой права на квартиру будут приближены к нулю.

Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.

Источник: Портал Ло

По всем вопросам юридического сопровождения сделки, в том числе заключения и расторжения договора, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

1. ПРОДАЖА КВАРТИР НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ (ВЕКСЕЛЬНОЙ СХЕМЕ)

2. Предварительный договор

3. КОНСТРУКЦИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

4. О ПОСЛЕДСТВИЯХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

5. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ, ПРАКТИКИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

6. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ЗАКЛЮЧИТЬ ОСНОВНОЙ ДОГОВОР

7. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР И ЗАДАТОК

8. Предварительный договор в гражданском праве

9. Задаток и предварительный договор

10. Предварительный договор о передаче векселей

11. Подборка судебных решений за 2004 год по ст. 429 ГК РФ «Предварительный договор»

12. Предварительный договор между ОАО

13. Обязательства, предусмотренные предварительным договором

14. Предварительный договор субаренды

15. Предварительный договор, заключаемый при переселении жильцов из сносимызх домов

16. Предварительный договор, заключаемый с очередниками на жилые помещения

17. Предварительный договор по приобретению жилья у Кооператива

18. Предварительный договор и преимущественное право покупки

19. Соглашение о задатке как предварительный договор купли продажи

25.10.2010

Добавить комментарий

ФИО:
E-mail:
Тема:
Комментарий:
Код подтверждения:

Договор