Tел. 649-41-49 Tел. 763-90-66 Skype: ur.centr
Перепланировка — дом — памятник архитектуры
Вопрос:
Вправе ли гражданин осуществить перепланировку квартиры в доме,
являющемся памятником архитектуры, до получения им свидетельства о праве
собственности на указанное жилое помещение на основании акта
приемки-передачи и договора купли-продажи?
Ответ: Нет,
не вправе, поскольку только собственник жилого помещения наделен правом
представления документов для проведения его переустройства и (или)
перепланировки в орган, осуществляющий согласование.
Обоснование:
В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением
требований законодательства по согласованию с органом местного
самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании
принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или
уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту
нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
представляют (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной
Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266;
—
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные
в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный
в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки
переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
—
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры
о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится,
является памятником архитектуры, истории или культуры.
Форма
документа, подтверждающего принятие решения о согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена
названным выше Постановлением Правительства РФ.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований,
предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий
граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или
такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского
законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В
соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают,
в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,
а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом,
но не противоречащих ему (пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).
Права
на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают
с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
Из норм п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 131 ГК РФ следует,
что квартира является объектом недвижимого имущества, право
собственности и другие вещные права на который подлежат госрегистрации
в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) органами,
осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Под
государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок
с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав
на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
Датой государственной регистрации прав
является день внесения в ЕГРП соответствующих записей о правах (п. 3 ст.
2 Закона N 122-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация
возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется
соответствующим свидетельством (абз. 1 п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Таким
образом, гражданин приобретает право собственности на квартиру только
после госрегистрации данного права в ЕГРП и получения указанного
свидетельства.
Поскольку только собственник жилого помещения
представляет документы для проведения его переустройства и (или)
перепланировки в орган, осуществляющий согласование, до получения
свидетельства о праве собственности гражданин не имеет права осуществить
переустройство или перепланировку данного помещения.
Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные:
— при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ,
или
— с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Лицо,
самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение,
несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ). Так, самовольная перепланировка жилых помещений
в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа
на граждан в размере от 2000 до 2500 руб. в соответствии с ч. 2 ст. 7.21
КоАП РФ.
На основании решения суда жилое помещение может быть
сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права
и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или
здоровью. В отношении жилого помещения в доме, который является
памятником архитектуры, должно быть заключение органа по охране
памятников архитектуры о допустимости перепланировки в данном помещении.
Это следует из норм ч. 2 ст. 26 и ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
Е.Н.Юрова
Эксперт КонсультантПлюс
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам.
Внимание! Консультация платная.
Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:
