Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР Телефон:(495) 64-911-65, 649-41-49
Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры
В последнее время особую популярность, как вид финансирования строительства жилых домов, включающее в себя жилые и нежилые помещения, получил предварительный договор купли-продажи.
Согласно ГК РФ предварительный договор должен определять срок заключения основного договора, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора по некоторым причинам.
Если стороны намереваются подписать предварительный договор купли-продажи, то им следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца в отношении здания в целом или хотя бы помещений, являющихся объектом купли-продажи или аренды. Естественно, точную дату государственной регистрации права собственности на помещения заранее определить нельзя.
В сложившейся ситуации в инвестиционном строительстве, существует ряд проблем касающихся оформления прав собственности продавца, связанных с отсутствием акта о реализации инвестиционного проекта, который должен быть подписан между сторонами инвестиционного контракта, но не подписывается ввиду разногласий между ними.
То есть, даже при вводе объекта в эксплуатацию, наличии обмеров БТИ, продавец не в силах зарегистрировать право собственности на свое имя, а следовательно, не имеет возможность подписать с покупателем-инвестором основной договор купли-продажи.
В связи с размытостью условий и содержания предварительных договоров купли-продажи, затягивания сроков строительства объектов, сдачи их в эксплуатацию, в судах общей юрисдикции, а также в арбитражном суде рассматриваются споры о признании права собственности на объект недвижимости, признании права собственности на долю в инвестиционном контракте, взыскании убытков и неустойки, расторжению предварительного договора.
Признание права собственности по
предварительному договору купли-продажи
У инвестора, как у стороны предварительного договора купли-продажи недвижимости, при существенном нарушении условий договора, существует право на обращение в суд, с исковыми требованиями к застройщику о признании права собственности. Однако данное требование возможно только при наличии обмеров жилого дома органами БТИ, как факт, доказывающий создание дома в натуре, а также при полном исполнении своих денежных обязательств перед застройщиком.
В настоящее время обращение в суд по указанному спору очень популярно, и суды в большинстве своем знакомы с аналогичными исками, однако не стоит забывать, что практика у всех судов неоднородна, и зачастую вопрос о признании права собственности решается на уровне судов субъекта и выше.
У специалистов Юридического центра сложилась положительная практика по названным делам, практически во всех судах Москвы и Московской области, вот некоторые примеры из них:
— Проспект Вернадского, вл. 90, корп. 1-4. В Юридический центр обратилась группа соинвесторов, заключившие договора на приобретение спорных жилых помещений, однако столкнулись с проблемами описанными выше. Дела по указанному адресу рассматривались в Никулинском районном суде г. Москвы, где были рассмотрены в первой инстанции и требования истцов были удовлетворены.
— Академика Пилюгина, вл. 4-6. Рассмотрение споров по данному объекту осуществлялось в Гагаринском районном суде г. Москвы, по всем обратившимся соинвесторам, как конечный результат судопроизводства, получено Свидетельство о государственной регистрации права.
— Пятницкое шоссе, д. 15, кор. 3. Исковые заявление о признании права собственности по данному адресу рассматривались в Тушинском районном суде г. Москвы, которые были удовлетворены полностью. Ответчиками была подана кассационная жалоба, судебной коллегией Московского городского суда решение оставлено без изменения.
Расторжение предварительного договора,
взыскание суммы основного долга, убытков и неустойки
Нередко, возведение объектов в которые инвестируют физические и юридические лица по предварительным и иным договорам не осуществляется, либо строительство замораживается еще на стадии котлована, ввиду неграмотной финансовой политики и распределения денежных потоков застройщиков.
Лица, заключившие договора 2-3 года, а часто и 5-6 лет назад, уставшие ждать окончания строительства дома, вправе потребовать расторжения договора с организацией в добровольном порядке, но при этом застройщик вернет денежные средства в объеме, указанном в договоре. При существующей инфляции в России, учитывая темпы роста цен на недвижимость, возвращенная сумма окажется ничтожна мала и для покупки аналогичной квартиры ее будет недостаточно.
Не многие знают, что участники долевого строительства, при нарушении сроков возведения объекта, либо расторжения договоров по вине застройщика вправе требовать помимо суммы основного долга — убытки и неустойку.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, при этом бремя доказывания убытков ложится на сторону заявившее требование.
При нынешних темпах строительства размер неустойки составляет размер оплаченной по договору денежной суммы.
Судебная практика по данным делам неоднородна, зачастую требования истцов удовлетворяются не полном объеме, а лишь в части взыскания суммы основного долга и неустойки, либо снижением неустойки до«разумных пределов», которые суд снижает на свое усмотрение. Указанные споры решаются в первой и кассационной инстанции, и сроки рассмотрения которых доходят до двух лет.
Юристами и адвокатами Юридического центра проведено большое количество дел в данной категории споров, общий объем взысканных денежных средств составляет более 1 млрд. рублей. Ответчиками в данных спорах являлись крупные инвестиционные компании и застройщики такие как: ЗАО«Энергостройкомплект-М», ЗАО«Су-155», ЗАО«ПИК», ИК«Социальная инициатива», ООО«Тема-инвест», ЗАО«ДаблИнвест» и др.
Признание права
на долю в инвестиционном контракте
Одним из правовых оснований строительства объектов недвижимости является Инвестиционный контракт, заключенный между инвестором, застройщиком и органом испонительной власти. Заключенный Инвестиционный контракт полностью отображает обязательства сторон и условия строительства такие как: реализация объекта, сроки строительства, разделение общей площади между участниками инвестиционного контракта, а также право на привлечение денежных средств третьих лиц для финансирования работ по строительству.
Из этого следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи, договора инвестирования или долевого участия строительства с физическими лицами, инвестор-застройщик уступает свое право на конкретный объект недвижимости, право требования которого закреплено в Инвестиционном контракте, то есть лица заключившие договора по приобретению недвижимости на этапе строительства, автоматически становятся участниками реализации Контракта.
В пору финансового кризиса многие инвесторы-застройщики столкнулись с проблемами, не позволяющие им отвечать по своим обязательствам перед третьими лицами, в соответствии с чем, при наличии оснований, к ним может быть применена процедура банкротства, а право требования по Контракту, как имущественное право, может быть включено в конкурсную массу.
Так участники долевого строительства жилого дома в г. Домодедово Московской области, стали заложниками ситуации, когда в отношении продавца квартир введена процедура банкротства, и фактически их право требования в инвестиционном контракте не фигурирует, это означает, что имущество соинвесторов будет включено в конкурсную массу. Усилиями адвокатов Юридического центра за соинвесторами было признано право собственности в Домодедовском городском суде на долю в инвестиционном контракте № 77/28-05 в виде конкретной площади. Указанный Контракт был заключен между Министерством строительного комплекса МО, ЗАО«БЭЛ-АР» и ООО ИК«Кеми Финанс».
Также таким видом права можно оградить себя не только от нерадивых продавцов и застройщиков, находящихся на грани банкротства, но и от двойных продаж.
Прекрасный пример этому является Инвестиционный контракт заключенный между правительством г. Москвы, ГОУ ВПО ММА им. Сеченова и ЗАО«СК Строймонтаж», на основании которого осуществлялось строительство жилого дома по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 90, корп. 5, в котором строительство объекта не завершено и финансирование объекта остановлено. Соинвесторы строительства, при помощи специалистов Юридического Центра, на основании решения Никулинского районного суда закрепили за собой право собственности на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры.
Статью подготовил юрист Первого Столичного Юридического Центра Кривошеев Д.Р.
