Оформление предварительного договора купли-продажи

Оформление предварительного договора купли-продажи

Застройщики пока не готовы исполнять нормы, установленные Законом в части оформления договоров об участии в долевом строительстве, в связи с чем большая часть таких договоров заключается в форме предварительных. Цели строительной компании — получить денежные средства, а в дальнейшем, если результат все же будет достигнут и дом построен, и право собственности Застройщик оформит на себя, дольщик может получить долгожданную недвижимость уже по договору купли — продажи. Указанная схема имеет много рисков, но дольщики вынуждены с ней мириться.
Сегодня, как известно, договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и соответственно вступает в силу с момента такой регистрации. Без такой регистрации любые договоренности по поводу купли-продажи не имеют юридической силы. Чтобы придать договоренностям о купле-продаже квартиры юридическую силу, избежав при этом регистрации, на практике широкое распространение получили предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, регистрировать которые нет необходимости.
В предварительном договоре должны быть определены все существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаже недвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещение и его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользования помещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительном договоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право или помещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не является основанием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождестве формы предварительного и основного договоров, требование государственной регистрации предварительного договора, если таковая необходима для основного, не устанавливается. В качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что «условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку». Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий.
В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор — договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск — ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).
Чем вы рискуете. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб можно добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Предварительные договоры в сфере реализации недвижимости в новостройках очень быстро изживут себя, если все строительные компании под страхом очень серьезной ответственности будут вынуждены работать по действующему законодательству, в соответствии с ФЗ-214. При указанных отношениях можно будет избежать как двойных продаж, что является не редкостью в отношениях на первичном рынке недвижимости, так и неопределенности в сфере прав на оплаченное имущество.

Статью подготовил Адвокат Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович.

Источник: Юридический Портал

По всем вопросам заключения, расторжения, признания права по предварительным договорам, направленным на приобретение недвижимости в новостройках, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

Предварительный договор купли-продажи с оплатой по векселю

Предварительный договор

ПРОДАЖА КВАРТИР НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ (ВЕКСЕЛЬНОЙ СХЕМЕ)

Предварительный договор

КОНСТРУКЦИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

О ПОСЛЕДСТВИЯХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ, ПРАКТИКИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ЗАКЛЮЧИТЬ ОСНОВНОЙ ДОГОВОР

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР И ЗАДАТОК

Предварительный договор в гражданском праве

Задаток и предварительный договор

Предварительный договор о передаче векселей

Подборка судебных решений за 2004 год по ст. 429 ГК РФ «Предварительный договор»

Продажа квартир на первичном рынке жилья по предварительному договору купли продажи (вексельной схеме)

О ПОСЛЕДСТВИЯХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

Предварительный договор

Предварительный договор в коммерческом обороте недвижимости

Предварительный договор аренды

Обеспечение по предварительному договору купли-продажи

Предварительный договор аренды нежилых помещений

Порядок заключения предварительного договора аренды

Организационные соглашения (договоры), фиксирующие предварительные договоренности

Спорные вопросы, возникающие при заключении предварительного договора

Правовые основы предварительного договора аренды

04.10.2010

Добавить комментарий

ФИО:
E-mail:
Тема:
Комментарий:
Код подтверждения:

Договор