Ответственность застройщика при ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-11-65 (многоканальный), 649-41-49.

ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
ЗА НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

В течение длительного времени (с конца 80-х гг. прошлого века до начала настоящего) в нашей стране наблюдался спад строительства жилых помещений. Это было вызвано не только всеобщим экономическим кризисом, но и отсутствием рыночных механизмов, предполагающих самостоятельное участие граждан и коммерческих юридических лиц в решении жилищной проблемы.
Привлекательность рынка первичного жилья состоит в том, что у приобретателя квартиры в строящемся доме есть возможность по сравнительно (с ценами на аналогичное готовое жилье) невысоким ценам получить современное, комфортное помещение, максимально удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). Вместе с тем имеют место обоснованные опасения, связанные с нарушениями прав инвесторов, неоправданным затягиванием возведения жилья, риском незавершения строительства или его существенного удорожания.
Инициаторы проектов по строительству и приобретению жилья, привлекая средства граждан и организаций, зачастую полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. Граждане не способны контролировать и страховать негативные последствия их проявления. В этой связи их участие в такого рода проектах сопряжено с высокой вероятностью возникновения ущерба. В отличие от большинства стран российские застройщики и заказчики жилья сегодня практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Причины связаны не только с тем, что цена на кредиты банков довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. В случае если финансирование проекта ведется за счет средств граждан и организаций на основании договоров инвестирования или долевого участия, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность за возможные отклонения. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути, авансируя застройщиков. Застройщики при этом получают дешевый ресурс, которым пользуются без надежной системы надзора и контроля.
Вступивший в законную силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) частично урегулировал эти вопросы, однако в сложившейся социально-экономической ситуации меры ответственности, в нем предложенные, не соответствуют современным реалиям жизни и носят, скорее, декларативный характер, не позволяющий в полной мере возмещать ущерб пострадавшей стороне договора или контролировать деятельность застройщика.
Так, законодатель в п. 4 ст. 4 Закона указывает, что договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен содержать условие о сроке договора.
Согласно ч. 1 ст. 190 ГК РФ «установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами». В соответствии с ч. 2 ст. 190 ГК РФ «срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить».
То есть срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре либо календарной датой, либо истечением периода времени.
При определении календарной даты передачи объекта стороны могут ориентироваться только на предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, который должен быть указан в проектной декларации (п. 8 ч. 1 ст. 21 Закона). Сторонам, определяя в договоре календарную дату передачи объекта долевого строительства, следует устанавливать ее в пределах двух месяцев от предполагаемой даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Очевидно, для застройщика более удобным и менее жестким будет определение срока передачи объекта долевого строительства посредством определения периода времени, в течение которого передача должна состояться. В своих интересах застройщики стремятся устанавливать срок передачи объекта посредством указания, что он передается в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события (например, в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию).
В то же время при такой постановке вопроса, при недобросовестности застройщика, участники долевого строительства могут нести убытки от просрочки получения построенного помещения, возместить которые достаточно сложно. В ч. 2 ст. 6 Закона предусмотрена ответственность в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семьдесят пятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Во-первых, исходя из динамики повышения цен на строящееся жилье и действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ в 13% (согласно телеграмме ЦБ РФ от 11 июня 2004 г. N 1443-У), сумма неустойки не сможет полностью возместить ущерб участнику долевого строительства.
Во-вторых, при определении срока в виде периода времени, к тому же зависящего от условной даты, установить момент начала просрочки исполнения договора и соответственно взыскать неустойку вообще не представляется возможным.
Таким образом, Закон, представляя собой попытку установить надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве, не предусматривает соответствующих мер защиты участников долевого строительства и нуждается в дальнейшем совершенствовании, по крайней мере, в части установления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии В.С. Николаева.

Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

15.01.2006

Договор