ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 787-75-75 (многоканальный), 649-41-49.
1. Договор пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением - это безусловно изобретение пытливого ума российских юристов. Это блистательная правовая находка, позволяющая пожилым людям, не прибегая к купле-продаже и не оглядываясь на наследников, при жизни распорядиться своим имуществом, обеспечив себе проживание в собственной квартире до самой смерти. Этот вид договора особенно хорош для тех, кого не радуют наследники по закону, кто предполагает, что завещание может быть оспорено и кому хочется оставить свое жилье конкретному человеку, точно зная, что оно попадет именно в его руки.
Договор пожизненного содержания с иждивением характерен тем, что право собственности на квартиру переходит сейчас, в момент регистрации такого договора, но бывший хозяин сохраняет право проживать в квартире и пользоваться ею до самой своей смерти.
Правовые положения о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в ст. 601-605 Гражданского кодекса РФ.
Этот договор обычно используют для передачи квартир кому-то из родственников в обход законных наследников, например от бабушек к внукам, минуя детей.. Это также форма подарка любимым друзьям-товарищам назло неблагодарным родственникам.
У этого договора есть и некоторые минусы, которые зависят от черт характера как новых хозяев, так и старых.
Новые хозяева - дети новых времен - иногда спешат получить квартиру в реальную собственность и порою искусственно и искусно и, конечно, преступно укорачивают жизнь старым хозяевам.
Или другой пример из практики.
Внучки уговорили деда (уже очень старого и потерявшего интерес к жизни после смерти своей жены) переписать на них квартиру по этому самому договору. В состав договора входит еще и иждивение, которое в каждом договоре формулируется по воле сторон. Закон от иждивения требует минимум - сумму в размере двух МРОТ в месяц, все, что сверху, - на усмотрение сторон. В договоре между дедушкой и внучками была очень благородная статья - обеспечить лечение в необходимых стационарных клиниках. Воспользовавшись этим положением, внучки запихнули деда в психиатрическое лечебное заведение, где он находится и по сей день. Сами на всякий случай (вдруг деда выпустят) поставили в квартире новую железную дверь, а остальным родственникам сказали: "Здесь мы живем, это наша квартира" и Свидетельство на свое имя показали. Договор при этом показывать не стали. Выяснил это один дальний родственник, который деда в больнице все же навещал и сумел того разговорить. Сейчас дед из психиатрической больницы пытается как-то все оспорить, только получается плохо.
Старые хозяева бывают не лучше. Договор пожизненного содержания с иждивением бывает двух форм: возмездный и безвозмездный. С безвозмездным все понятно: право собственности - новому хозяину задаром, с него - иждивение по условиям договора.
Возмездный вариант предусматривает единовременную выплату новым хозяином какой-то суммы при подписании договора, а потом иждивение на условиях договора. Возмездный вариант договора обычно используется одиноко проживающими стариками, у которых нет родственников или те им не помогают. Голодать на одну пенсию не хочется, а квартиру с собой в гроб не возьмешь. Вот они заключают возмездный вид договора. На разовую выплату чуть-чуть приводят себя в порядок, из вещей чего-нибудь покупают, зубы вставляют, а иногда еще и своим паршивым родственникам помогают, а потом доживают свой век на пенсию плюс иждивение. Причем и размер самой пенсии для стариков фактически увеличивается, потому что оплата коммунальных услуг - это обязанность собственника, а не проживающего. Так поступают порядочные старики.
Но есть и другие. Автору известно несколько таких "божьих одуванчиков", которые, заключив возмездный договор пожизненного содержания с иждивением, получив и потратив разовую выплату, дожидались, пока новые хозяева слегка расслабятся, привыкнут, перестанут брать ежемесячные расписки о выполнении ими обязательств по иждивению, и подавали на них в суд с требованием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением. Мотивировали они как раз неисполнением этого самого иждивения. Неисполнение условий договора - основание для его расторжения. Суд выносил решение о расторжении договора. После таких решений бодрые "одуванчики" заключали очередной договор с очередными новыми хозяевами. Была одна старушка, которая пять раз заключала такие договоры. Ее доходы так возросли, что она позволяла себе ездить отдыхать в Европу в отели не меньше четырех звезд.
Такая форма договора появилась в 1996 г. после введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ. Первые годы, когда еще не все знали о возможных "дырах" и последствиях, такие случаи не были редкостью. Во многих риэлтерских фирмах даже висели списки адресов и фамилий таких талантливых "одуванчиков", чтобы заранее исключить возникновение подобных проблем.
Если вы сами собираетесь передавать свою недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует скрупулезно прописать в договоре условия своего содержания и иждивения.
- Сколько денег вам должны передавать ежемесячно?
- Когда, как и кем эти деньги должны вам передаваться?
- В какой форме должно осуществляться иждивение? Нужна ли вам доставка продуктов и лекарств?
- Есть ли необходимость делать уборку в квартире и как часто?
Не надо стесняться и предполагать, что потом вы о чем-либо сможете договориться заново. Потом будет поздно. Не подписывайте никаких расписок, если в них написано то, что для вас не делали, и то, чего вы не получали, даже если вам приведут 164 аргумента "за" и пообещают в следующем месяце это все выполнить. Любой подписанный вами документ должен иметь под собой только реальную основу.
Если вы получаете недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует быть очень внимательными по соблюдению условий договора, не забывать фиксировать сделанное, принесенное, переданное. Это очень тяжело. С течением времени отношения между сторонами обычно становятся более доверительными, дружескими, брать расписки за каждое принесенное яйцо неловко. Начинаются разговоры: "Да что вы, Юрочка/Машенька, вы же мне как родные, какие расписки, да я ни в жисть..." Идиллия может и продлиться, но скорее всего как только вы расслабитесь, она тут же и закончится.
Пожилые люди обычно очень внушаемые, свободного времени у них много. По большей части это время используется на общение с себе подобными, которые нередко подзуживают потребовать больше, приводя в пример реальных и мифических знакомых, находившихся в подобной ситуации и получивших потребованное. Бывают случаи, что на психику начинают давить обойденные родственники, обещающие старику все то же самое и еще немножко сверху. Кровь не водица. На уговоры родственников попадаются чаще всего. Начинается большой скандал, заканчивающийся в суде.
Если вы не расслабились, полностью фиксировали выполнение условий по договору (расписки, платежки, чеки), имеете свидетелей-соседей, видевших вас с помойным ведром три раза в неделю в течение всего срока договора, то вашу собственность оставят за вами. Если же у вас нет никаких документов, подтверждающих вашу исполнительность и соблюдение условий договора, и все, что вы можете, это патетически восклицать: "Тетя Маруся (или Нина Сергеевна), да как же вам не совестно, ведь я...", - то суд вы уже проиграли.
Поэтому, какой бы стороной по договору пожизненного содержания с иждивением вы ни оказались, необходимо твердо и до мелочей соблюдать условия этого договора. Такая позиция несколько усложняет чисто человеческое общение сторон, но сохраняет всем нервы.
2. Договор ренты
Договор ренты появился в нашем законодательстве вместе с договором пожизненного содержания с иждивением. Договор ренты - чисто западная конструкция, перенесенная на нашу почву без учета российских особенностей. Положения о договоре ренты регулируются ст. 583-600 Гражданского кодекса РФ. Он очень похож на договор пожизненного содержания с иждивением, только в договоре ренты отношения между сторонами сугубо денежные. Единственное по-настоящему серьезное отличие - это момент перехода права собственности. По договору ренты право собственности переходит к новому собственнику только после смерти старого. Следовательно, до самого конца сохраняется подвешенное состояние. Прекращаются договоры ренты очень легко. Прецедентов их расторжения в несколько раз больше, чем прецедентов по расторжению договоров пожизненного содержания с иждивением.
Когда же бывшая сторона договора ренты, вознамерившаяся стать новым хозяином жилья, требовала возврата разовой выплаты, то ей отвечали, что деньги все потрачены, исполнительный лист отправляйте в собес, там от пенсии будут отщипывать по 25% ежемесячно, лет через 50-60 все и получите.
Если вы решили приобрести недвижимость в собственность по договору ренты, то в дополнение ко всему у вас есть шанс оказаться заложником действий третьих лиц - родственников или сотрудников социальных служб. Почему? Очень просто. Вы ведь не живете вместе с собственником квартиры, вы только его финансово содержите. Обычно такое финансирование осуществляется через сберкнижку или почтовым переводом. Раз в месяц вы отправили деньги, и все. В ваши обязанности не входит мытье полов или еженедельное посещение вашего подопечного. По-человечески вы, может быть, и справляетесь о здравии, но могли и забыть. А клиент умер.
- Кто хоронил?
- Кто Свидетельство о смерти получал?
- Куда все документы делись?
Вступить в права собственности на квартиру по договору ренты можно только при наличии Свидетельства о смерти. Если его получали не вы, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы: у кого взять это Свидетельство? отдадут ли его вам? что захотят в обмен на документ?
Бывает, что родственники после смерти хозяина квартиры вносят эту квартиру в наследственную массу, а с вами начинают судиться - признавать договор ренты недействительным. В этих случаях в ход идет все: и что вы даже не поинтересовались, когда и почему человек умер, что вы старичка в страхе держали (пытали-мучили), поэтому он такой договор подписал, и многое-многое другое. Если у вас такой случай, то готовьтесь - ведро самых дурно пахнущих помоев на голову вам обеспечено, с вашим моральным обликом вас ни одна тюрьма к себе не возьмет, опасаясь за нравственность своих заключенных.
Если похороны осуществляли работники социальных служб, то отношения здесь будут исключительно товарно-денежные. Они вам Свидетельство о смерти и все оставшиеся документы, а вы им барашка в бумажке. И все довольны. Вы, конечно, чуточку меньше, но...
В общем хлопотное это дело - рента, и не очень надежное. Плохо растут на нашей почве иностранные конструкции. Но если вы все-таки выбрали ренту как форму получения недвижимости в собственность, то постоянно держите ситуацию под контролем и глаз с нее не спускайте.
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии Некрасовой О.Ю.
Итак, мы предлагаем своим клиента следующие услуги:
- консультирование устное, письменное, письменные заключения;
- проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
- составление документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
- полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков;
- представление интересов в судах всех инстанций;
- исполнительное производство.
Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, этаж 21.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 787-75-75 (многоканальный), 649-41-49.
