Цена договора долевого участия в строительстве

Цена договора долевого участия в строительстве

Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В этом случае наступают определенные налоговые последствия, на что специально обращается внимание в письме ФНС России от 02.08.2005 N ММ-6-03/632 «О направлении информации».
Как отмечается в указанном документе, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса РФ в случае, если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.
В случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.
Вознаграждение застройщика может определяться и как разница между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. В этом случае застройщик признает доход на дату окончания строительства.
После заключения договора его цена может по соглашению сторон изменяться, но при условии, что при заключении договора стороны предусмотрят в нем такую возможность, а также условия ее изменения. В противном случае условия договора о цене изменению не подлежат. Таким образом, если застройщик пожелает в будущем изменить цену договора, он должен специально прописать эту возможность в договоре.
Расчеты по договору можно произвести двумя способами.
Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей. Закон дает понятие того, что считать систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей. Систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей является нарушения срока внесения платежей более трех раз в течение года или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев. Напомним, что до вступления в силу изменений в прежней редакции данная норма предусматривала, что и в первом, и во втором случае застройщик мог предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.
Рассрочка внесения цены договора может быть возмездной и безвозмездной. В связи с этим один из наиболее актуальных вопросов, возникающих у граждан, которые являются участниками в долевом строительстве жилья, следующий: можно ли в сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ включить суммы процентов, уплаченных физическим лицом застройщику за предоставление рассрочки платежа по договору долевого участия в строительстве?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, следует определить правовую природу процентов и выяснить, можно ли их считать составляющей цены договора (в нашем случае — цены построенного объекта). Как уже указывалось, существенным условием договора является цена, т.е. сумма, которую участник долевого строительства должен уплатить за строительство (создание) объекта. В договоре цена может быть определена и как сумма на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства или на оплату услуг застройщика.
Возмездная рассрочка платежа по договору долевого участия в строительстве схожа с договором займа (кредита), поскольку участник долевого строительства имеет возможность в течение определенного срока пользоваться теми денежными средствами, которые подлежат уплате застройщику. Соответственно, застройщик, предоставивший рассрочку платежа, оставляет на этот срок причитающиеся ему суммы в пользовании участника долевого строительства.
Таким образом, уплачиваемые участником долевого участия в строительстве суммы, включая проценты, являются расходами на строительство, в результате которого будет создан объект недвижимости. Поэтому они включаются в общую сумму имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы по НДФЛ.
Однако в том случае, когда проценты начисляются на основании ст. 395 Гражданского кодекса РФ в связи с неисполнением или просрочкой исполнения денежного обязательства, они в цену договора не включаются, погашаются после уплаты суммы основного долга и признать их расходом налогоплательщика на строительство в целях расчета суммы имущественного налогового вычета нельзя.
К участникам долевого строительства могут быть применены санкции за нарушение своих обязательств перед застройщиком при расчетах по договору.
Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Таким образом, посылаемое участнику долевого строительства требование в обязательном порядке должно содержать две составляющие:
— предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора;
— изложение последствий неисполнения требования задолженности об уплате цены договора.
В противном случае будет нарушена предусмотренная законом форма процедуры одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
При неисполнении участником долевого строительства направленного ему требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по рассмотренным основаниям, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Если застройщик нарушит срок возврата денежных средств или срок зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, он должен уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Следует учитывать, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом или договором, не допускается.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Помимо такого неблагоприятного для участника долевого строительства последствия, как возможность застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, Закон предусматривает и финансовые санкции. При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Телеграммой ЦБ РФ от 18.06.2007 N 1839-У проинформировано, что с 19 июня 2007 г. установлена процентная ставка рефинансирования в размере 10% годовых.

Цена договора является его существенным условием, без которого договор будет считаться незаключенным.

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Цена договора долевого участия в строительстве