Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

ГлавнаяЮрист онлайнКонтактыГорячая темаУслуги
 
  Поиск по тексту      Поиск по заголовкам  

Меню  

Адрес  

г. Москва, Лубянский проезд, дом 5. стр 1. 3 этаж .

Tел. +7 (495) 649-11-65 (многоканальный)
Tел. +7 (495) 763-90-66
Skype: ur.centr

e-mail: uristMoscow@yandex.ru

Время работы: с 9.00 до 20.00

Воскресение - выходной


Реклама  

Tел. +7 (495) 649-41-49     Tел. +7 (495) 763-90-66  

О включении отопительных приборов в состав общего имущества в многоквартирном доме

Статьи Иные жилищные темы

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
    Телефон: (495) 649-41-49.
 
О ВКЛЮЧЕНИИ ОТОПИТЕЛЬНЫХ ПРИБОРОВ В СОСТАВ
ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В многоквартирном доме объектом совместного управления собственниками помещений является общее имущество в МКД. Законодатель в статье 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) установил признаки общего имущества и привел открытый перечень входящих в состав общего имущества элементов, соответствующих установленным признакам. Правительство РФ в пунктах 2 — 9 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), основываясь на поручении в части 4 статьи 39 ЖК РФ, воспроизвело перечень элементов, входящих в состав общего имущества, несколько расширив его, но также исходя из установленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ признаков.

Нормативные признаки общего имущества в МКД:
1) принадлежит всем собственникам индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений в МКД на праве общей долевой собственности;
2) не является частями квартир;
3) находится в данном МКД за пределами или внутри помещений или вне МКД;
4) предназначено для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД.
Первый признак означает, что общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем без исключения собственникам жилых и нежилых помещений в МКД, в котором не менее чем два индивидуально-определенных помещения принадлежат двум различным собственникам. Это прямо следует из статьи 36 ЖК РФ. Так, указанного в части 1 статьи 36 общего имущества не может быть в МКД, в котором сразу все индивидуально-определенные помещения принадлежат одному лицу на праве единоличной собственности или группе сособственников на праве общей совместной или общей долевой собственности.
Второй признак означает, что как объекты материального мира квартира и общее имущество в МКД юридически разграничены и не могут совпадать.
Третий признак означает, что место нахождения элемента общего имущества за пределами или внутри помещений в МКД или вне МКД не имеет решающего юридического значения. Исходя из грамматического толкования, это относится в первую очередь к механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию (например, стояк внутридомовой инженерной системы, расположенный в квартире, тепловой пункт на один МКД, расположенный вне МКД). Земельный участок, на котором расположен МКД, естественно, расположен вне МКД и входит в состав общего имущества в МКД, если в отношении его произведен государственный кадастровый учет (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Заявленная автором тема особенно актуальна в контексте решения вопроса о том, за чей счет должен производиться ремонт отопительных систем. Согласно данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по состоянию на 8 февраля 2010 года количество домов, нуждающихся в капитальном ремонте, в различных субъектах РФ составляет 81 423. Автор анализирует как действующее законодательство, судебную практику, так и сам технологический процесс, а также дает рекомендации в случае защиты прав граждан в суде.
Четвертый признак означает, что каждый конкретный элемент общего имущества в МКД должен служить для обслуживания нескольких индивидуально-определенных помещений в данном МКД (обеспечивать доступ в помещение — тамбур, лестница, холл; обеспечивать доставку воды, газа, тепловой и электрической энергии — внутридомовые инженерные системы; защищать от воздействия внешней среды, как-то: дождя, снега, ветра, низкой или высокой температуры наружного воздуха, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.п.). Это главный качественный, обязательный (квалифицирующий) признак общего имущества в МКД. Нельзя считать наличие такого признака a priori установленным для всех элементов общего имущества в МКД, прямо перечисленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ. Лицам, указанным в пункте 1 Правил, необходимо устанавливать наличие или отсутствие этого оценочного признака, исходя из конструктивных и технических особенностей МКД.
При определении этого основанного признака на практике нередко возникают разногласия заинтересованных лиц. Имеют место расхождения в подходах и у судов. Так, в одном судебном акте указывается, что сам по себе факт нахождения помещений в подвале МКД, в отсутствие у них признаков общего имущества, которые определены положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, «не исключает возможность возникновения в отношении этих помещений права индивидуальной собственности», а в другом судебном акте того же суда указывается, что подвальные и иные помещения МКД, не являющиеся частями квартир и отвечающие признакам общего имущества, предназначенного для обслуживания и эксплуатации МКД, «в силу прямого указания закона относятся к имуществу, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ принадлежит собственникам квартир в МКД». На практике в отдельных случаях, для того чтобы квалифицировать имущество по четвертому признаку, приходится назначать строительно-техническую экспертизу, при которой эксперту ставятся, например, такие вопросы: предназначены ли для обслуживания более одного помещения в данном МКД обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, расположенные в (конкретной) квартире, как осуществляется обслуживание более одного помещения в данном МКД обогревающими элементами, расположенными в такой квартире. Ответы на эти вопросы эксперт должен давать, исходя из технических особенностей взаимодействия обогревающих элементов в отдельной квартире с другими помещениями в данном доме.
Комментирует: Дмитрий Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Скрупулезный анализ автором нормативных положений ЖК РФ, посвященных правовому статусу общего имущества в многоквартирном доме, позволяет сделать вывод о том, что факт нахождения определенного объекта (вещи) в квартире не означает, что он (она) функционально предназначен исключительно для обеспечения жизнедеятельности отдельно взятой квартиры и в связи с этим не может быть отнесен к общему имуществу МКД. Фундаментальным признаком общего имущества МКД является его предназначение для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД.

Признаки общего имущества нельзя смешивать с установленным ЖК РФ вещно-правовым режимом общего имущества, в частности: невозможностью выдела в натуре и отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного помещения (пункты 1 и 2 части 4 статьи 37); возникновением права собственности на долю в праве на общее имущество одновременно с возникновением права собственности на индивидуально-определенное жилое и нежилое помещение в МКД (статья 38); следованием доли в праве на общее имущество судьбе отчуждаемого помещения (часть 2 статьи 37).

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Отмечая несомненный вклад автора в определение признаков понятия общего имущества в многоквартирном доме, все же хотелось бы уточнить, что следует понимать под объектом материального мира квартиры, учитывая, что такое определение в жилищном законодательстве не содержится. Представляется, что под частями квартир следует понимать комнаты, а также помещения вспомогательного использования (исходя из понятия квартиры, закрепленного в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Существуют проблемы и с отнесением обогревающих элементов внутридомовой системы отопления к общему имуществу в МКД.
Д.И.В., Д.С.В. обратились в Верховный Суд РФ с заявлением, в котором просят признать пункт 6 Правил недействующим в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома. Заявители указали, что Правила в оспариваемой части противоречат пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности в числе других механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения. По мнению заявителей, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, в связи с чем не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Заявители пояснили, что Правила в оспариваемой части ограничивают право собственника (потребителя) совершить распорядительные действия по отказу от собственности, по одностороннему расторжению договора электроснабжения в порядке статей 546 и 782 ГК РФ, а также право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора оказания услуг, гарантированного статьей 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Правительство РФ требование заявителей не признало, ссылаясь на то, что содержание пункта 6 Правил следует рассматривать во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил, из которых следует, что приборы отопления в жилом помещении собственника не относятся к общему имуществу собственников в МКД.
Верховный Суд РФ 22 сентября 2009 года принял решение N ГКПИ09-725 об отказе Д.И.В., Д.С.В. в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил. Несмотря на то что Верховный Суд РФ установил, что «оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу», в нем указывается, что «системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома». Решение было обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда РФ, Определением которой от 24.11.2009 N КАС09-547 решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 оставлено без изменения, а кассационная жалоба Д.С.В. — без удовлетворения.
Позиция автора ни с одной из приведенных выше позиций полностью не совпадает. Представляется, что заявители правильно прочитали норму пункта 6 Правил, не согласились с ней, но не имели оснований полагать, что эта норма противоречит пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ. По мнению автора, позиция представителей Правительства РФ искажает смысл пункта 6 Правил. Есть основания полагать, что, принимая правильное решение об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил, Верховный Суд РФ тем не менее привел неточное толкование нормы пункта 6 Правил, которое может оказать серьезное влияние на дальнейшую практику применения статьи 36 ЖК РФ и Правил в отношении системы отопления в МКД. Если федеральные суды общей юрисдикции, федеральные арбитражные суды и мировые судьи воспримут такую логику, то это может оказать серьезное влияние на практику работы управляющих организаций, ТСЖ (ЖСК), а также собственников помещений в МКД.
Принимая судебное решение, суд всегда дает свое толкование нормы права. Без уяснения и разъяснения смысла, вложенного законодателем или органами исполнительной государственной власти в гражданско-правовые нормы, невозможно их применение судом. Это прецедентное толкование. С учетом толкования Верховным Судом РФ рассматриваемой нормы будут приниматься решения судами нижестоящих инстанций. Соответственно, эту позицию будут учитывать на практике управляющие организации, ТСЖ (ЖСК) и собственники помещений в МКД.

Комментирует: Дмитрий Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Разделяя критику судебного решения высшей судебной инстанции России, считаю необходимым отметить, что проанализированное автором решение Верховного Суда РФ является казуальным толкованием правовых предписаний, посвященным конкретной ситуации, которое в российской правовой системе не может быть применено к аналогичным делам. Следовательно, сама постановка вопроса автором о прецедентном толковании не является корректной.
Нормативное толкование рассматриваемых автором правовых норм, сформулированное в Пленумах Верховного Суда РФ на основе обобщения судебной практики, в настоящее время отсутствует. Следовательно, преждевременно ставить вопрос о принятии нижестоящими судами решений на основе рассмотренного случая Верховным Судом РФ.

Рассматриваемый вопрос представляется принципиально важным для правильного понимания гражданско-правового института общего имущества в МКД. От ответа на вопрос, входят нормативно или не входят расположенные в квартирах приборы отопления в состав общего имущества в МКД, зависит:
1) правовой режим данного имущества — самостоятельный объект гражданских прав и оборота, вещь, находящаяся в (единоличной или долевой) собственности собственника (сособственников) конкретной квартиры, или элемент общего имущества в МКД, принадлежность главной вещи (жилого или нежилого помещения в МКД);
2) объект управления по договору управления МКД или ТСЖ (ЖСК) — можно ли включать в договор управления работы в отношении приборов отопления, установленных в квартирах, может ли ТСЖ (ЖСК) отвечать за такое имущество;
3) способ принятия решений в отношении управления данным имуществом — могут ли собственники помещений в МКД управлять этим имуществом совместно (принимая решения на своем общем собрании) или единолично (как, например, своим телевизором, смесителем в ванной), обязательны ли для всех собственников помещений решения общего собрания собственников помещений в МКД в отношении такого имущества;
4) обязательства по содержанию данного имущества — обязаны ли собственники помещений в МКД нести расходы на содержание и ремонт установленных в квартирах приборов отопления так, как это установлено в отношении общего имущества в многоквартирном доме, или это их единоличные обязательства.
Суд не согласился с утверждением заявителей о противоречии пункта 6 Правил пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. Основываясь на нормах пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Верховный Суд РФ сделал важный вывод о том, что оборудование, находящееся в МКД, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Суд указал, что в подпункте «д» пункта 2 Правил воспроизведена норма ЖК РФ о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Далее Верховный Суд РФ приводит норму пункта 5 Правил, которая «закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях». Если уяснить смысл нормы с точки зрения правил грамматики и синтаксиса русского языка, то можно выяснить ее буквальный смысл. При буквальном толковании пункта 5 Правил в точном соответствии с его текстом эта норма не имеет никакого отношения к системе отопления, она в нем просто не упоминается. Определению элементного состава системы отопления, входящей в состав общего имущества в МКД, посвящен самостоятельный пункт 6 Правил. Такого грамматического толкования сделано не было.
Верховным Судом РФ не учтено то, что согласно нормам Правил у системы отопления в МКД, входящей в состав общего имущества в МКД, есть только внешняя граница (пункт 8), а внутренней границы нет (в отличие от, например, внутренней границы по регулировочным или запорным кранам на ответвлениях от стояков в системах холодного и горячего водоснабжения по пункту 5). Почему Верховный Суд РФ не задался вопросом, отчего Правительство РФ определило состав системы отопления как элемента общего имущества в МКД отдельно от определения состава внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения? Неодинаковые формулировки пункта 5 и пункта 6 в отношении определения внутренней границы общего имущества в МКД — это не упущение, не дефект, не ошибка, а намеренно установленное различие, вытекающее из технологических различий назначения и использования систем водо-, газо-, электроснабжения от системы отопления. Это подтверждается официальными разъяснениями, которые Министерство регионального развития РФ изложило в письме от 04.09.2007 N 16273-СК/07 «О составе общего имущества в многоквартирном доме», в котором Минрегион РФ указал, что «в соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома».
Но Верховный Суд РФ делает безосновательный вывод о том, что, «следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом „д“ пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.)». Это и есть квалификация имущества в зависимости от соответствия обязательному признаку предназначения имущества для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД. Как будет представлено ниже, с такой квалификацией Верховного Суда РФ нельзя согласиться. Такое ограничительное толкование Верховного Суда РФ, в результате которого действительный смысл нормы формально уже, чем ее словесное выражение, не следует из норм Правил.
Пунктом 6 Правил предусмотрено, что в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Никаких уточнений или изъятий, ни в пункте 6, ни в других пунктах Правил в отношении обогревающих элементов не сделано, отсутствуют какие-либо оговорки относительно того, что в пункте 6 Правил речь идет не обо всех, а о части обогревающих элементов. Поэтому понимание пункта 6 Правил, при котором в нем имеются в виду все обогревающие элементы системы отопления в МКД, в том числе во всех жилых и нежилых помещениях в доме, нельзя считать расширительным толкованием, при котором действительный смысл правовой нормы шире, чем ее словесное выражение. Поэтому толкование Верховным Судом РФ оспариваемого пункта 6 Правил «во взаимосвязи с …пунктом 5 Правил» представляется некорректным. В данном случае аналогия содержательно не уместна.
Утверждение Верховного Суда РФ о том, что «находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру», является следствием неверного исследования оспариваемой нормы с помощью логического толкования. Главное потребительское назначение приборов отопления — это, конечно, поддержание температуры в помещении, в котором они установлены. Но суд не учитывает, что радиаторы (приборы отопления) влияют на температуру в смежных помещениях (сбоку, сверху, снизу) в том же доме. Это влияние есть всегда, поскольку стены и перекрытия имеют определенную теплопроводность. Практикам хорошо известны случаи, когда отдельные потребители отключают свои радиаторы регулировочными кранами и имеют после этого в своем жилом помещении нормальную, комфортную температуру воздуха благодаря излучению теплоты от стен, пола и потолка смежных жилых помещений. Поэтому утверждение суда, что «находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления… обслуживают только одну квартиру», не соответствует действительности. Для оценки влияния обогревающих элементов на обслуживание более одного помещения в данном доме требуются специальные знания в области теплотехники. Но Верховный Суд РФ оценил это влияние по принципу: раз обогревающие элементы расположены в конкретной квартире, то эти обогревающие элементы отапливают только конкретную квартиру. Это представляется необоснованным.
Необходимо отметить, что приборы отопления нередко служат не только для обогрева какого-либо помещения, но и для транзита теплоносителя по системе отопления дома в другие помещения дома. Если сравнить обогревающие элементы с другими объектами потребления коммунальных ресурсов, то можно заметить, что такие ресурсопринимающие устройства, как газовая плита, газовый водонагреватель, телевизор, лампочки накаливания, смесители для кухни, ванной и душа, являются оконечными устройствами в значении конечные, концевые; терминальные, завершающие. А обогревающие элементы как при вертикальной, так и при горизонтальной однотрубной разводке используются для транзита теплоносителя. В наиболее распространенном в России случае наличия в доме вертикальной системы отопления теплоноситель поступает из подающего трубопровода по стоякам во все обогревающие элементы и транзитом идет в эти же стояки. Только после прохождения через все обогревающие элементы, присоединенные к конкретному стояку, теплоноситель поступает в обратный трубопровод (см. рис.). То есть обогревающие элементы не являются оконечными устройствами. Наличие или отсутствие регулирующих устройств, позволяющих уменьшать поток теплоносителя, циркулирующий через обогревающие элементы, или совсем перекрывать его, не изменяют транзитные свойства таких элементов, что свидетельствует о том, что расположенные в одном помещении в МКД обогревающие элементы обслуживают и другие помещении в этом МКД.

Комментирует: Дмитрий Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.
Следует полностью согласиться с выводами автора о том, что обогревающие элементы в большинстве российских многоквартирных домов в силу конструктивных особенностей подпадают под признаки общего имущества МКД, то есть обеспечивают потребности в поддержании надлежащего температурного режима во всех жилых помещениях МКД. Распространение на отопительный прибор в отдельно взятой квартире правового режима личной (частной) собственности с возможностью свободного распоряжения отопительным объектом нарушит нормальное жизнеобеспечение жильцов МКД и приведет к негативным последствиям.
Но обогревающие элементы не используются для транзита теплоносителя к обогревающим элементам в другом помещении в МКД при двухтрубной (в том числе горизонтальной) системе отопления. Несмотря на отсутствие этого факультативного признака при наличии в МКД двухтрубной (в том числе горизонтальной) системы отопления, обогревающие элементы все равно отвечают главному обязательному признаку общего имущества: они влияют на нагрев стен и перекрытий с несколькими другими смежными помещениями в МКД и используются в том числе для повышения температуры в таких помещениях.
По мнению заявителей, Правила в оспариваемой части ограничивают их право как собственников (потребителей) «совершить распорядительные действия по отказу от собственности, по одностороннему расторжению договора электроснабжения в порядке статей 546 и 782 ГК РФ, а также право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора оказания услуг, гарантированного статьей 32 Закона РФ „О защите прав потребителей“. Реагируя на это, Верховный Суд РФ, утверждая, что находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы) обслуживают только одну квартиру, делает вывод, что обогревающие элементы могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ). Этим подход вызывает сомнения.
Нормативно переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Критерием необходимости применения процедур главы 4 ЖК РФ по переустройству жилого помещения является необходимость „внесения изменения в технический паспорт жилого помещения“. Оформление технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, является составной частью государственного технического учета жилищного фонда (часть 5 статьи 19 ЖК РФ). Определение порядка государственного учета жилищных фондов и условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений является исключительным полномочием органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (пункты 1 и 10 части 1 статьи 12 ЖК РФ). Положение об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства утверждено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921. Но согласно пункту 3.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, „трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются“. Федеральные, региональные и муниципальные правовые акты в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ по вопросам регулирования порядка государственного учета жилищных фондов применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Федеральному закону N 189-ФЗ. То есть если исходить из того, что находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы) обслуживают только одну квартиру и не являются элементами общего имущества в МКД, то при демонтаже собственником обогревающих элементов нет необходимости применения процедур главы 4 ЖК РФ по переустройству жилого помещения.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Действительно, следует согласиться с автором в том, что такие изменения в системе отопления, как демонтаж, а также перенос отдельных элементов, расположенных в жилом помещении, например биметаллического прибора отопления, на практике рассматривается как переустройство, требующее соответствующего согласования.
В Градостроительном кодексе РФ (пункт 14 статьи 1) под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. То есть приводящие к изменению параметров системы отопления (среднегодовой, среднемесячной, часовой, пиковой тепловой нагрузки) действия являются реконструкцией. Если исходить из того, что обогревающие элементы во всех помещениях в МКД входят в состав общего имущества, то для увеличения количества секций на них или для демонтажа таких элементов необходимо выполнить требования Градостроительного кодекса РФ: подготовка проекта реконструкции системы отопления, его согласование, получение разрешения на реконструкцию системы отопления, ввод МКД в эксплуатацию. Решение в отношении реконструкции МКД в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Это еще один аргумент в пользу того, что обогревающие элементы являются составной частью общего имущества в МКД, в отношении которого решения принимаются общим собранием собственников помещений. Но Верховный Суд РФ, необоснованно разрешая собственникам демонтировать обогревающие элементы „после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ)“, фактически осуществляет правовое регулирование (которое не входит в его полномочия) и исключает возможность применять процедуры реконструкции, установленные Градостроительным кодексом РФ.
Кроме того, фактический теплогидравлический режим системы отопления МКД при установке не предусмотренных проектом МКД дополнительных секций будет отличаться от расчетного режима. При этом изменяются геометрические, гидравлические и тепловые характеристики системы отопления. Соответственно, повышается количество потребленной тепловой энергии в помещении, подвергнутом переоборудованию. Если такое повышение потребления тепловой энергии не сопровождается изменением параметров ограничительной дроссельной диафрагмы (дроссельной шайбы), то потребление тепла соседями будет уменьшено, а если такие параметры ограничительной диафрагмы будут изменены, то это приведет к повышению потребления тепловой энергии в данном МКД. То есть в результате система отопления будет разрегулирована и качество отопления в МКД ухудшится.
Судебная практика отнесения обогревающих элементов к общему имуществу в МКД в настоящее время неоднородна.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Следует согласиться с автором в том, что отнесение элементов отопительной системы, расположенной внутри жилого помещения, общему имуществу многоквартирного дома (в контексте затрат на ремонт) направлено на защиту интересов граждан, за исключением случаев перехода на индивидуальное поквартирное отопление, поскольку при установке автономного отопления, как правило, заключаются договоры с организациями на сервисное обслуживание.

Пример 1. В ходе проверки по жалобе региональная государственная жилищная инспекция установила, что в помещениях квартиры обогревающие элементы находятся в неудовлетворительном состоянии. Инспекция составила акт, направила управляющей организации предписание о замене обогревающих элементов во всех помещениях квартиры, составила протокол об административном правонарушении и вынесла Постановление о назначении управляющей организации административного наказания по статье 7.22 КоАП РФ в виде штрафа. Управляющая организация оспорила это Постановление в арбитражный суд. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявление, указав на отсутствие события административного правонарушения. Суд кассационной инстанции решения судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения, а кассационную жалобу государственной жилищной инспекции — без удовлетворения. При этом суд кассационной инстанции в своем решении <1> указал, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что обогревающие элементы в квартирах не относятся к общему имуществу МКД, поскольку обслуживают только одну квартиру. Такой подход достаточно типичен, но представляется необоснованным.
Пример 2. В своем решении суд кассационной инстанции указал, что суд апелляционной инстанции правомерно указал, что договором стороны определили состав общего имущества в МКД, в отношении которого осуществляется управление, и данный состав полностью отвечает требованиям части 1 статьи 36 ЖК РФ и пункта 2 Правил. Такой подход обоснован тем, что в прилагаемом к договору управления МКД акте разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование указано, что разграничение ответственности проводилось только в отношении имущества, находящегося внутри помещений собственников, а не всего дома. Далее в решении суда кассационной инстанции указано, что, „поскольку отопительные приборы, находящиеся в помещении собственника, обслуживают только одну квартиру, ответственность за них правомерно отнесена на собственника квартиры, а ответственность за стояки внутридомовой системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещениях собственников, но обслуживающие не одно, а несколько помещений, правомерно отнесена“ на управляющую организацию. В результате суд кассационной инстанции определил, что суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии состава административного правонарушения, вменяемого управляющей организации, а следовательно, и о незаконности привлечения ее к ответственности.
Для того чтобы в рассматриваемых примерах 1 и 2 сделать вывод о наличии или отсутствии события административного правонарушения, суду необходимо выяснить, возложена ли договором управления МКД собственниками помещений на управляющую организацию обязанность по содержанию и ремонту системы отопления МКД, являющейся в соответствии с пунктом 6 Правил составной частью общего имущества в МКД. Если такие обязательства у управляющей организации есть и они не выполнены по ее вине, то следует делать вывод о том, что событие административного правонарушения имеется. И только в случае если собственники помещений в МКД на своем общем собрании не вменили управляющей организации обязанность по содержанию и ремонту системы отопления МКД, не предусмотрели плату за такие работы, несмотря на предложения управляющей организации, то следует делать вывод об отсутствии события административного правонарушения. Даже в случае, когда собственники помещений и управляющая организация ошибочно не включили в состав общего имущества в МКД обогревающие элементы (пример 2), в соответствии с пунктом 1 Правил органы государственной власти наделены правом определять состав общего имущества в целях контроля за содержанием общего имущества в конкретном МКД.
Существуют известные автору случаи, когда на правомерные требования собственника помещения в МКД к ТСЖ о принятии мер по обеспечению в его квартире нормативной температуры воздуха председатель ТСЖ привел в обоснование своего отказа доводы, тождественные изложенным в решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725. Собственнику было предложено устранять недостаток своими силами на том основании, что обогревающие элементы в его квартире не являются общим имуществом в МКД. Подобная неправомерная практика может получить широкое распространение. Она облегчит жизнь руководителей ТСЖ, жилищных кооперативов и управляющих организаций, но приведет к существенному снижению качественного уровня обслуживания граждан.

Пример 3. Решением арбитражного суда кассационной инстанции был признан правильным вывод суда первой инстанции о правомерности привлечения общества к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса. Такое решение было принято судом на основании вывода: „Таким образом… радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель… являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру… но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество“. Арбитражный суд кассационной инстанции постановил, что решение арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции — оставлению в силе. Представляется, что в данном примере суды кассационной инстанции и первой инстанций дали правильную оценку относительно вхождения обогревающих элементов во всех помещениях в МКД в состав общего имущества в МКД.
В рассматриваемом решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 указано, что заявители при обосновании своих нарушенных прав ссылались на статьи 546 и 782 ГК РФ и статью 32 Закона РФ „О защите прав потребителей“. При этом необходимо учитывать, что действие указанной выше нормы части 1 статьи 4 Федерального закона N 189-ФЗ в равной мере касается и норм ГК РФ и Закона РФ „О защите прав потребителей“. То есть нормы ЖК РФ имеют приоритет над указанными нормами ГК РФ и Закона РФ „О защите прав потребителей“. Помимо этого, согласно пункту 4 статьи 539 ГК РФ «к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное». С учетом нормы части 1 статьи 4 Федерального закона N 189-ФЗ договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг, не может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании пункта 1 статьи 546 ГК РФ без учета регулирования специальными нормами ЖК РФ. Так, например, в соответствии со статьей 162 ЖК РФ коммунальные услуги предоставляет управляющая организация (часть 2), а условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД (часть 4), т.е. не может быть ситуации, при которой перед собственниками одних помещений управляющей организацией отвечает за предоставление коммунальных услуг, а перед собственниками других — не отвечает; договор управления МКД заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в МКД (часть 1), т.е. для того чтобы исключить из договора управления МКД ответственность управляющей организацией за одну коммунальную услугу (отопление), согласно ЖК РФ необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД; договор управления МКД может быть расторгнут в одностороннем порядке тоже на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в случаях, предусмотренных специальными нормами (части 8.1 и 8.2). Указываемые заявителями нормы статьи 782 ГК РФ не могут применяться в отношении отопления, так как коммунальная услуга отопления согласно части 4 статьи 154 ЖК РФ является теплоснабжением (т.е. разновидностью ресурсоснабжения со своим специальным регулированием), а не возмездным оказанием услуг. Отопление — это продажа определенного по показаниям приборов учета или по нормативам потребления количества тепловой энергии, а не деятельность, которая не имеет материального результата. Верховный Суд РФ в рассматриваемых решениях не дал правовой оценки данным правовым аргументам заявителей.
Выше уже было сказано, что одного вывода о том, что обогревающие элементы входят в состав общего имущества в МКД, недостаточно для того, чтобы делать выводы о наличии или отсутствии состава административного правонарушения, вменяемого управляющей организации. Но если суды воспримут позицию Верховного Суда РФ, высказанную в решении от 22.09.2009 N ГКПИ09-725, то, помимо указанных выше последствий, это будет означать, что:
1) суды не будут связывать с деятельностью управляющих организаций, ТСЖ (ЖСК) любые негативные последствия, связанные с состоянием обогревающих элементов. За состояние обогревающих элементов всегда будут отвечать только собственники отдельных помещений в МКД;
2) работы по ремонту системы отопления в отношении обогревающих элементов не смогут проводиться в соответствии с договорами управления МКД. Это следует из предмета такого договора (часть 2 статьи 162 ЖК РФ), согласно которому управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту только общего имущества в МКД;
3) плата за содержание и ремонт жилого помещения (части 1 и 2 статьи 154 ЖК РФ) не может включать в себя стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту обогревающих элементов (промывку при подготовке к отопительному периоду, ремонт, замену, устранение аварий и т.п.). По ЖК РФ (часть 10 статьи 155) собственники помещений в МКД оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту элементов этих помещений, не входящих в состав общего имущества в МКД, «в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности», т.е. по отдельным договорам, а не по договору управления МКД. При этом будет поставлена под вопрос легитимность существенных условий многих фактически заключенных договоров управления МКД в 2005 — 2009 годы (пункты 1, 2 и 3 статьи 162 ЖК РФ);
4) не ясно, как именно исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, а при непосредственном управлении МКД собственниками помещений — ресурсоснабжающая организация) смогут обеспечить требуемую Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, температуру воздуха в жилом помещении, если они (исполнители) не будут отвечать за состояние обогревающих элементов в квартирах. Ведь в соответствии с федеральным жилищным законодательством исполнитель коммунальных услуг должен отвечать не только за подачу теплоносителя, но и за обеспечение конкретной температуры воздуха в жилом помещении и «за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги». При этом в пункте 3 Правил предоставления коммунальных услуг имеется в виду вся инженерная система, включая обогревающие элементы в квартирах, в индивидуально-определенных жилых помещениях, в помещениях общего пользования. Иначе исполнитель отвечал бы только за подачу теплоносителя до обогревающих элементов;
5) работы по ремонту внутридомовых инженерных систем теплоснабжения в отношении обогревающих элементов не могут проводиться за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, направляемых в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ. Это связано с тем, что согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 185-ФЗ под капитальным ремонтом МКД понимается проведение предусмотренных данным Федеральным законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в МКД. Автору известно, что в состав расходов на софинансирование за счет средств Фонда, регионального и местного бюджетов в случаях принятия собственниками помещений в МКД решений о ремонте системы отопления включаются средства на замену обогревающих элементов. После принятия рассматриваемых судебных решений решения о финансировании таких работ теряют легитимность. Такого изменения применения норм федерального жилищного законодательства нельзя допустить.
В настоящее время граждане нередко имеют в собственности несколько квартир, приобретая квартиры в новых домах, они часто долго проживают по прежнему месту жительства. В случае невключения обогревающих элементов в состав общего имущества в МКД собственники помещений приобретают право полного отключения «своих» обогревающих элементов в принадлежащем им помещении (так же просто, как отключение телевизора). При этом возникает риск значительного снижения комфорта пользования соседними помещениями в МКД вплоть до снижения температуры воздуха в них до критически низкого уровня. В случаях экстремально низких температур окружающей среды при отключении обогревающих элементов вполне может произойти разморозка системы отопления помещений и МКД (замерзание теплоносителя в обогревающих элементах и трубах системы отопления). Это приведет не только к убыткам самого собственника помещения, но и угрожает нанесением вреда собственникам других помещений в МКД.
Таким образом, рассматриваемые решения Верховного Суда РФ могут привести к серьезным изменениям практики, сложившейся после принятия ЖК РФ. Последствия этого могут быть достаточно тяжкими.

Резюме. Несомненно, регулирование института общего имущества в МКД должно совершенствоваться. Это должно происходить путем принятия норм федеральных законов и подзаконных актов Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти. Так, с учетом возникшей после принятия рассматриваемых выше судебных решений ситуации Правительству РФ и Минрегиону РФ целесообразно внести уточнения в пункт 6 Правил. Например, слова «в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов» заменить словами «в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов во всех помещениях в многоквартирном доме». До подобных изменений решения N ГКПИ09-725 первой инстанции Верховного Суда РФ и N КАС09-547 Кассационной коллегии Верховного Суда РФ будут иметь влияние на правоприменительную и судебную практику. Но, несмотря на то что суд не просто дал казуальное толкование (разъяснение) нормы пункта 6 Правил в связи с рассмотрением конкретного дела по оспариванию законности правовой нормы, а фактически пытался создать новую норму права, данные решения нельзя переоценивать. В российской правовой доктрине судебная практика не рассматривается в качестве источника права.
Общеобязательный и даже обязательный, хотя бы для судов, характер разъяснений Верховного Суда РФ не вытекает ни из статьи 126 Конституции РФ, ни из Федерального конституционного закона от 31.12.1996 «О судебной системе Российской Федерации», в соответствии с которым «суды осуществляют судебную власть самостоятельно, независимо от чьей бы то ни было воли, подчиняясь только Конституции РФ и закону» (пункт 1 статьи 5). Верховный Суд РФ вправе в постановлениях Пленума давать лишь разъяснения по вопросам судебной практики, но не указания относительно того, как нужно понимать и применять гражданско-правовые нормы. Следовательно, ни из Конституции РФ, ни из федеральных конституционных законов, ни из других федеральных законов не следует, что разъяснения Верховного Суда РФ имеют нормативный характер и являются обязательными для судебных органов страны.
Пункт 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» содержит норму, в соответствии с которой вступившие в законную силу постановления судов, мировых судей и судов субъектов РФ, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории страны. Но применительно к рассматриваемым решениям Верховного Суда РФ эта обязательность касается только вывода о том, что пункт 6 Правил не противоречит федеральным законам. Судебное толкование норм закона или иных нормативных правовых актов является вторичным и производным по отношению к самим указанным актам. Рассматриваемый прецедент толкования необходимо понимать только как частный аргумент для признания законности оспариваемой нормы. Не более. Сам вывод о том, что пункт 6 Правил не противоречит федеральным законам, представляется правильным, а вот аргументация (толкование) нет.
Данную статью следует воспринимать как комментарий специалиста, неофициальное доктринальное толкование одного из разработчиков проекта Правил, оперативное реагирование на назревающую правовую ситуацию. Представляется, что главный вывод рассматриваемых решений N ГКПИ09-725 первой инстанции Верховного Суда РФ и N КАС09-547 Кассационной коллегии Верховного Суда РФ состоит в том, что «оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу». То есть правоприменителям и судам следует применять пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, таким, каким этот пункт изложен принявшим его органом государственной власти и с учетом официальных разъяснений Минрегиона РФ (как мнения органа, отвечающего за формулирование государственной политики в жилищной и коммунальной сферах). При этом необходимо исходить из того, что обогревающие элементы — это составная часть общего имущества в МКД, принадлежность главной вещи (жилого или нежилого помещения в МКД), они должны включаться в договоры управления МКД в качестве объекта управления, решения в отношении которых принимаются не единолично собственниками отдельных помещений, а на общих собраниях собственников помещений в МКД или органами управления ТСЖ (ЖСК), а расходы на их содержание должны нести все собственники жилых или нежилых помещений в МКД пропорционально их долям в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
В качестве защиты в случае судебного спора заинтересованная сторона может просить суд назначить строительно-техническую экспертизу, для того чтобы квалифицировать обогревающие элементы в конкретном помещении по признаку их предназначения для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД. При этом целесообразно поставить перед экспертом (экспертной организацией), в частности, вопросы:
1) влияет ли: а) изменение количества секций, б) полное отключение, в) демонтаж обогревающих элементов внутридомовой системы отопления, расположенных в конкретной квартире (в нескольких квартирах одновременно), на изменение тепловой нагрузки МКД, на изменение теплогидравлического режима системы отопления МКД относительно расчетного режима, на изменение температуры воздуха в других помещениях в МКД;
2) используются ли обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, расположенные в конкретной квартире, для транспортировки теплоносителя в другие помещения в данном МКД.

Автор статьи: Д.П. ГОРДЕЕВ
 
  Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

     — консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
     — юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
     -    проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
     -    составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
     -    полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
     убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
     -    представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
     -    юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
     -    исполнительное производство;
     -    другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

  По всем вопросам, связанным с составлением и разработкой договоров, жалоб, претензий, исков, кассаций можно записаться на прием к специалистам или позвонить по телефонам:

 +7 (495) 64 — 911 — 65 или +7 (495) 649 — 41 — 49 или +7 (495) 763 — 90 — 66

 Внимание! Консультация платная.

 ВНИМАНИЕ!!! Консультации по телефонам не осуществляются.


    Свой вопрос вы можете задать в разделе «Юрист Онлайн»

07.05.2012

Договор

SELECTORNEWS - покупка, обмен и продажа трафика
Публикации

Арбитражные споры

Судебная практика

SELECTORNEWS - покупка, обмен и продажа трафика

 Система управления сайтом Host CMS © «Portal-law.Ru» «Первый Столичный Юридический Центр» (2006-2007). Информация об ограничениях. Адрес : г. Москва, Лубянский проезд. дом 5. стр 1. 3 этаж . Администрация не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях.